ミッション！コトトロです。
静岡県浜松、愛知県名古屋、三重県鈴鹿、静岡県伊豆をぶらり旅して帰ってきました。
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さて、新築戸建て投資の方針が決まってきたので、戸建て用の土地検索が日課になってきました。
土地検索しながら考えていることを書いていきます。
新築戸建て投資の方針
今月末に決算書が上がるので、ようやく銀行回りができます。
最近は戸建ての土地ばかり見てますが、第一は太陽光。
サブとしてボロ戸建てと新築戸建てを進めます。
太陽光とボロ戸建ての方針は決まっているので
最近は新築戸建ての方針を固めることに集中。
まだブレている最中ですが、大まかな計画は決まってきました。
- エリアは茨城県のR市、U市、T市、TSU市。
- 地盤が強い場所を選定
- トータル1300万円程度に仕上げる
- 土地は400万円以下
- 建物、諸経費他で900万円
- 上下水道が引き込まれている土地を探す
- 道路から高低差のない土地を探す
- 土地面積150㎡前後
- 市街化区域
- 建物＋土地を積算評価以下で仕上げる
資金的にはなかなかハードルの高い計画です。
建物はどうにでもなるので、問題は土地。
検索して出てくる土地では収支が全く合いません。
この先数か月は新築戸建て用の土地を探すため、不動産会社を回る予定です。
太陽光でも大事にしていましたが、自分ではなく、相手にメリットのある提案を考えていきます。
相手にメリットのある提案とは？
相手にメリットのある提案とはなんでしょうか。
私が大事にしている点は２つ。
■無駄な時間を取らない
■利益をもたらす
太陽光でも不動産でも同じです。
相手は時間を取られる面倒なお客や利益を削る行動を嫌います。
ググればわかることでも相手に調べさせたり、無駄に相手の利益を削ろうとすると良い関係が続きません。
自分は無駄な時間を使わせず、他の人と比べて利益をもたらす人間であることをアピールしながら長期的な視点で付き合える不動産会社を見つけようと思います。
利回り８％は現実的
利回りだけで表しても意味はありませんが、わかりやすい指標として使います。
先日以下のツイートをしました。
建物税込650万円の平屋
諸経費他300万円
土地400万円
家賃9万円
利回り8%この計画であれば現実的。なんとか諸経費-100、土地-100して、仕入れ税額控除フル活用すれば10%も夢ではない。あ、課税事業者かつ地方の話です(¯―¯٥)
— コトトロ☀️太陽光✖戸建投資家 (@kototoro31) September 19, 2020
ツイートの通り、諸経費をいかに抑えられるか、土地を安くできるかが勝負です。
余計な諸経費を増やさない為に、高低差のない土地、上下水道が既に引き込まれている土地を探します。
外構は自分でやろうかな・・ﾃﾞｷﾝﾉｶ?(^-^;)
現在私は法人も個人も課税事業者なので、仕入れ税額控除も使えます。
９５％ルールも満たしているので、課税事業者として仕入れ税額控除をフルに活用し、諸経費や土地代を抑えることができれば利回り１０％も可能と考えています。
本当に利回り１０％で新築戸建てが回ればボロ戸建ては趣味の世界になりますね・・。
２０年後に売却した場合のトータル収益を考えると、利回り１０％の新築戸建て＞利回り２０％のボロ戸建てになりますから。
利回り８％は現実的に可能ですが、それ以上に仕上げることができるかどうか。
楽しみながら取り組んでみます。
ボロ戸建ては時間とクレイジーマインドが必要ですが、新築は再現性が高いので夢がありますね。
建物＋土地が積算評価額以下の新築戸建て投資を成功させて、セミリタイアしやすい方法生み出してみせるぞー( ｀ー´)ノ
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