新築戸建て投資を考える。100㎡の土地では負け戦・・

不動産

100㎡!コトトロです。

 

最近はひたすら壁にペンキ塗ってます。

最近ようやくわかりました。

ペンキは効率的ではないって・・。

 

スピード感を考えるとボロ戸建てにはクロスが向いてます。

とはいえ、購入した分のペンキは使わないといけないのでひたすらヌリヌリです;

 

今日は新築戸建て投資のお話。

 

 

不動産は太陽光がひと段落してから

ボロ戸建て投資が流行ってます。

うま味を知った人が広めているので新規プレイヤーの参入が激しい。

 

これは買いだと思う物件は即買い付けが入る、しかもノールック・・。

よくそんなリスクが取れますよね(-_-;)

そこまでしないと買えないのが現状のボロ戸建て市場です。

 

唯一の手は不動産会社と懇意になり紹介してもらうこと。

ここを開拓しないと買えないのはわかってます。

しかし、今の私にとって不動産会社を回る時期ではありません。

太陽光の拡大が完全に終了していないからです。

今月末には決算書が出来上がるので、まずは10基目後付け融資の可能性を探ります。

 

仮に不動産会社から物件を紹介されても、今の私は良い条件の戸建てしか興味なし。

中途半端な物件ではアンテナが立ちません。

その状況で不動産会社を回っても関係性にヒビが入るだけ。

長い目で見ると回るだけ損です。

 

 

新築戸建て投資を考える

最近よく検討しているのが新築戸建て投資。

今すぐにやる予定はありませんが、太陽光がひと段落したら土地探しします。

 

土地300万円

建物800万円

外構50万円

諸費用100万円

家賃月10万円

 

これで利回り9.6%。

 

自己資金300万円

融資950万円

返済20年

金利2%

 

途中の家賃下落、入退去を加味しても初期投資額を5~6年で回収するイメージです。

 

新築戸建ての良いところは実需に売却できること。

20年後は1000万円程度で売却が狙えます。

家賃分のキャッシュフローと合わせても1700万円は固い。

リスクは太陽光より高いですが、組みやすいです。

 

ネックは土地探し。

300万円で良い土地を探せるかどうか。

戸建ての賃貸で暮らしたい人を想像しながら、プランを土地に落としこみ、住みやすい暮らしを提供できる土地が必要です。

 

そんな土地は300万円ではなかなか出てきません。

先日裏側から手にした駅徒歩3分、300万円の土地は100㎡。

前面道路が3.5mなので0,5mセットバック必要。

 

10m×9.5mの中で外構、車、建物を配置。

これ自分でやってみるとわかりますが、住みやすい生活とは程遠いプランが出来上がります。

隣地にも家が民法ギリギリで建ってるので、ギューギューで暗い部屋・・。

 

建築費に制限があるので、吹き抜けで無理やり明るくする技も使えません。

戸建てに向かないなら上下2戸のアパートにしようと発想転換するも、建築費の予算が300万円オーバー。

収支が合いません・・。

 

いくら駅近でもあまり人気のない駅なので、将来的に勝てる絵は描けず断念しました。

周辺にお店が集中している郊外エリア150㎡の方がまだ組みやすいです。

 

ということで、100㎡の土地は危険しか感じませんでした。

やはり最低でも130㎡、できれば150㎡ないと長い目で見て負け戦ですね。

 

住みやすい郊外で穴場スポットを探し続けてみます。

 

 

太陽光は組みやすい

そんなこんなでセミリタイアしてから不動産の検討をいろいろしてましたが、やはり太陽光ほど簡単で投資効率の良い投資、事業は存在しません。

不確定要素が少ないので、不動産投資よりは失敗する確率が低いです。

 

不動産の良さの一つにキャピタルゲインが狙える点がありますが、その代わり入退去、入退去ごとの広告費、クレーム対処が付きまといます。

太陽光は無口な社員なので、何も文句は言いませんしトラブルは遠隔監視できます。

仮にパワコンが壊れても収入が途絶える期間は自分次第。

改めて発電させる為に広告費もかかりません。

 

よく出口がないと言われ不動産界隈には嫌われてますが、上物撤去しなければいくらでも出口は思いつきます。

不動産ばかり見ていると、「土地にいくらの価値があるかどうか」が絶対指標なので、思考回路はよく理解できますが・・。

 

今はFITの最終列車に飛び乗る時期。

と言っても10%付近の案件は家から近くなければ購入しない方がいいです。

人にメンテをお願いする余裕ないですから!

 

15年返済、インボイスで消費税分の利益が無くなる前提でなんとか利益が出る案件を探し、それから20年返済を検討しましょう。

間違っても「20年返済だから利益が出ている案件」を購入しないようにご注意くださいね!

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