マル経活用！コトトロです。
太陽光発電投資を開始してから虎視眈々と狙ってきたマル経融資。
いつかは利用するだろうと考えながら数年経過・・。
今日はマル経融資に適した投資方法を探ります。
マル経融資とは？
私は法人格ではなく、個人事業主としてマル経を利用するつもりでした。
当時調べた利用条件は以下の通り。
【マル経融資の利用条件】
■個人事業主として同じ事業所（住所）で１年間活動していないといけない
■商工会で６か月の指導を受けないといけない
10基目後付け融資、１１基目マル経融資に向けて商工会へ入会 | コトトロブログ – 好きな事をして生きていく (kototoro.com)
当時は太陽光に夢中だったので、マル経も太陽光に利用できればと考えていたんですね。
すっかり忘れてました^^
コロナ関連で融資枠は増えたりしますが、基本的には2000万円の枠。
設備や不動産の場合、融資期間は10年。
融資期間が１０年だと利回り換算で最低１５％、できれば２０％以上はほしいところ。
太陽光発電所では中古で利用できるかも？と考えた時もありましたが、なかなか安い中古も出ないですねｗ
１１年目から強制的に解体費用等の積み立てが始まりますし、あまり積極的に検討できないのが中古発電所の現状です。
マル経融資に適した投資方法とは？
では、マル経融資に適した投資方法はあるのでしょうか？
人それぞれ状況は違うので断定は難しいのですが、１０年返済でもしっかりとキャッシュフロー確保しながら進めていくのが理想です。
現状、家族で必要な生活費の２～３倍キャッシュフローが確保できていない方は無理して利回り１５％以下、１０年返済で勝負しない方がいいと思っています。
既に経済的独立を達成し、CFトントンかマイナスでも問題ないよ～という方は選択肢が広がりますね。
やはり経済的独立を目指す段階で融資を利用するからには、１０年返済でも回る物件がいいのではないでしょうか。
先ほども書いたように、利回り１５％が最低ライン。
できれば２０％オーバーの物件になります。
太陽光は期待できず、築古不動産はエリアによって可能性大です。
昨日検討していたアパート実例
具体的な例があるとわかりやすいと思うので、昨日流れてきた物件を掲載します。
【アットホーム】常総市 水海道淵頭町(水海道駅)の売りアパート（提供元：(株)仁成不動産）｜常総市の売りその他[6976900491] (athome.co.jp)
価格 1500万円
2棟物件
情報が少なすぎて何世帯かも把握しづらい・・。
おそらくファミリー４世帯＋２世帯で計６世帯ですね。
ファミリー物件は入退去が少ないので長期入居による経費率削減が見込めます。
駅から８分ですし、外国人も多いエリアなので入居付けもしやすそうだな
というのが初めの印象です。
じっくり写真を見ていくとベランダ外壁が剥がれているのがわかるでしょうか。
もう１棟の屋上防水も怪しいので外部のメンテナンス費用で最低３００万円は見込まないといけません。
フラット屋根は雨もりの確立も上がるため、ランニングコストも上昇。
実質＋１００万円を見込みたいところ。
すると、実質１９００万円の物件です。
当初の利回り19.6％という情報から家賃を算出すると年間２９６万円。
２９６万円÷１９００万円×１００＝１５．４％
１５．４％の物件になってしまいました。
さらに内装は見るまでリフォーム費用判断できず。
これが戸建てだと入居付けのしやすさや、アパマンと比較して経費率が低いことを考えて検討にも入れますが
前回の記事でも書いた通り、アパマンは基本的に家賃競争に巻き込まれるため、この時点で投資判断はNGとなります。
実質２０％近くの利回りを期待できるのであればマル経融資を利用して頑張ってもいいかな・・となるのですが・・。
- 外構費用がかかりそう
- 現状雨漏れしている可能性高そう（フラット屋根のため）
- 前面道路が私道４ｍ（狭いし権利関係めんどう）
- 鬼怒川浸水エリア
ということも踏まえると投資判断NG、となります。
ハザードマップはこんな感じ。
オレンジ色のエリアは許容範囲ですが、赤エリアはどんなに条件が良くてもNG。
資産形成ももちろん大事ですが、人生の選択肢を増やし幸せに生きるためにするのが不動産投資なので、自ら落ち着かない投資をしようとは思いません。
今回の物件は立地として惹かれるものの、マル経融資を使いながら進めていく物件ではないと判断しました。
という感じで日々投資判断をしている私。
アパマンで気持ちが高ぶる物件を未だに見つけたことがありません。
結局、「融資が問題なく通る確証と実績」という武器を持ちながら不動産屋さんを回り、好条件の物件を紹介してもらうことしかないんですよね。
アパマンで資産形成したい、拡大したい、と本気で考えている方は皆さん同じ行動してます。
これ以上でもこれ以下でもないのです。
ということで、まとまりが無い終わりになりましたが、今後もマル経融資を使うタイミングは訪れなさそうですｗ
商工会入ってると何かといいことがあるので良しとしましょ。
ではまた！
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