銀行評価！コトトロです。
袋田の滝に行ってきました！
自然を感じて、温泉に入り、滝の迫力に圧倒される。
少し大きな滝なだけでしょ？
と少し冷めた気持ちだったんですが、実際の迫力にビックリ。
マイナスイオン最高でした^^
さてさて旅行記はこのくらいにして、今回は新築戸建てに対する銀行の評価についてです。
新築戸建て賃貸の見積もり完成
まだ契約前の段階なので気は抜けませんが、建物の見積もりが出来上がりました。
コミコミ1,238万円（税込）。
純粋な建物だけだと998万円（税込）かな？
地盤改良が必要になったことも考えると、無難に落ち着いたかなという感じです。
完全に戸建て賃貸用の仕様にして、都市ガス使わずプロパンにすればあと100万円は安くできたのですが、金額第一の方針は途中で撤回しました。
不動産は太陽光と違い、運営中の安定性や売却時の伸び代が大切だからです。
補助金などを利用しながら利回り９％になれば自分の中では大成功。
自主管理、自主メンテするつもりなので、事業として普通に成り立ちます。
予想はしていたものの、今回は地盤改良が必要になりました。
ある方法を使うと地盤調査は無料でできるので、そのデータを元に地盤改良会社に直接見積もりを実施。
某Sハウスでは120万円と言われていた地盤改良費を33万円に抑えられたのは大きかったです。
地盤の保証を付けながら、地盤改良だけを別途工事として切り離すのは本来難しいのですが、ここは要交渉。
なんとか地盤改良を個別に契約する流れを作り出すことができました。
会社によってはかなりマージンが乗るのでうまく交渉できて良かった！
銀行の評価を聞いてみた
見積もりが出たので、今度は銀行へ事業計画書を持ち込みます。
面談日は5/12に決まりました。
ウッドショックのからみで建物契約が先になるかもしれませんが、最悪現金で進めます。
事業拡大できなくなるので嫌ですけど・・。
ウッドショックはシャレにならない状況なので、早めに契約が吉ですね。
きっちりとプランを詰めて、追加費用がない状態にしてから契約する予定です。
銀行員に新築戸建て賃貸に対する担保評価を聞いてみました。
新築戸建て賃貸 T銀行評価
土地 路線価出しの価格×0.7
建物 木造再調達単価13万円×延床面積（㎡）×0.7やっぱり7掛けするよね💦
担保評価額だけで押し通すのは難しそうか…— コトトロ☀️太陽光✖エア新築戸建投資家 (@kototoro31) April 27, 2021
ツイートしたように
土地 路線価出しの価格×0.7
建物 木造再調達単価13万円×延床面積（㎡）×0.7
やはり７掛けしてきましたね(笑)
今回私が取り組んでいる建物は87.77㎡なので
13万円×87.77×0.7＝798万円
建物一式見積もり1238万円とはだいぶ乖離が出ます。
やはり新築戸建ては担保評価だけで押し通すことは難しく、今回取り組む戸建て賃貸の事業性や過去の事業性をトータルで判断されることになりそうです。
今回個人で融資を受けたいので、法人の成績をどこまで加味してくれるか勝負かもしれませんが、TSU銀行の担当に頑張ってもらいましょう。
個人でだいぶ節税してしまったことが悪影響を与える可能性大ですがｗ
そもそも戸建て賃貸事業は入居者がいれば１００％、いなければ０％の事業なので、銀行の本部で弾かれるかもしれません。
１戸だけの戸建て賃貸事業が融資を受けられるのか。
身をもって確かめてみます(‘ω’)ノ
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