需要調査大事！コトトロです。
ぜんぜん不動産の指値が刺さりません。
厳しい値付けしているので当然ですが・・。
刺さらなくてもいつまでも待てるのが個人のいいところ。
会社の一員だったらしっかり働けって言われているところです・・セミリタイアしてて良かった^^;
さて、今日は需要の調査は大事だよねって話です。
新築の土地探しが難しすぎる
今年は土地貸し用地を中心に探していますが、新築戸建て用地も探っています。
初めて取り組んだ２年前と比べると難易度が異常に上昇しています。
今は新築戸建てはオススメだよって気軽に言えないです。
２年前は消費税還付を加味すると新築で１１％オーバーが狙えたので魅力的だったんですけどね・・時代が変わってしまった。
とにかく安い土地が出てこない。
ハウスメーカー、建築事務所、工務店などなど、皆さん血眼になって割安な戸建て用地を探しているので良さげな場所は全て刈り取られています。
２，３棟一度に建てられるような土地を仕込もうとしても、アパマン建築勢力と被るので坪単価はさらに上昇し手が出せない状況です。
戸建て用地に限らずですが、こんな時は無理に新築に取り組まなくてもいいですね。
割高な土地を仕込んでガンバっても建物費が２年前と比較しても２割上昇しているので利回り８％しか出ないです。
以前も書いたように、新築は利回り１０％前後まで上げておかないと家賃下落に耐えられず後々苦しいです。
１０年前後で売却する戦略しか残らなくなります。
無理して田舎で８％物件建ててもただのカモネギっす・・。
需要調査をしっかりしよう
とは言っても一度はやってみたくなるのが新築不動産。
新築ほしい病にかかっている人は一度賃貸募集されているポータルサイト（SUUMOやathome）を見てみてください。
２０２３年３月までに賃貸付けできるだろうと思いながら建てられた新築の残骸が多数あることに気づくでしょう・・。
この時期に募集物件を眺めていると多くの気づきが得られます。
■家賃を適切なタイミングで下げないといけない
■敷金、礼金をゼロにする勇気をもたないといけない（後から回収する方法を考える）
■需要をしっかり把握してからプロジェクトを開始しないといけない
■ペラペラの賃貸仕様で勝てる時代は終わったことに気づかないといけない
もし自分の物件だったらと思うと背筋が凍ります・・。
特に茨城県でガレージ物件に挑戦しようと思っている方は要注意。
私も賃料を高くするための策としてガレージは検討しているのですが、茨城県でのチャレンジは負け戦だと感じます。
結局は立地と家賃次第なので、土地と建物の費用バランスが取れればなんとかなると思ってますが、ガレージだから高家賃ですぐに入居付けできるとは思わない方がいいでしょう。
むしろ母数を自ら減らす行為なので、通常の３LDKと比較しても入居付けに時間がかかる印象。
現在月１５～１６万円で募集している茨城のガレージ物件はひどいもんです。
３月に募集開始しているのに埋まっていない物件のオンパレード。
とは言っても、１２～１３万円に落とせば入居付けできると思います。
結局、土地＋建物の費用が高額なため安易に家賃を落とせないんでしょうね。
マーケティングの甘さを感じます。
一時期ガレージが熱い！という声が多かったので、関東でもガレージ物件が増えてきました。
なんとな～くガレージ物件を建ててもダメですよね。
当然、高級車が好きな高属性な方が住むので設備もそれなりのスペックで揃えないとアンバランスです。
不動産に限りませんが、とにかく事前の調査をしっかりすることが不動産で成功するかどうかの分かれ目です。
不動産の需要調査は簡単
不動産の需要調査は簡単です。
賃貸募集のポータルサイトを定期的に覗くだけ。
余裕のある方はエクセルに物件をまとめ、どの場所で、いくらの家賃で、どんな間取りで、どの程度のスペックがあれば入居付けできたのか日々確認するといいです。
それだけで相場観の出来上がり。
きっと、月１６万円の家賃設定をしたガレージ物件を茨城県南部で建てようと思わなくなるはず笑
私は良い立地に３LDKを建てて家賃１２～１３万円を狙う戦略ですが、日当たりや設備グレードなど細かい設定を決めています。
適当に新築戸建て建てただけでは勝てないっす。
日々の不動産物件探しも大事ですが、需要調査もサビ付かないように続け、頭の中にある情報をアップグレードさせていきたいですね。
ではまた！
コメント