住宅ローン攻略！コトトロです。
ハウスメーカーも絞られてきたところで、今のうちに考えておいたほうがいいのが住宅ローンです。
会社員の与信が無い借金持ちの事業者が住宅ローンをどう攻略していくか考えていきます。
住宅ローンの審査に通りづらい事業者・・
私のように会社員を辞めてしまった人間は住宅ローンに通りづらくなります。
さらには借金１億以上。
住宅ローンを借りるには壁だらけな状況です。
個人事業主 兼 個人会社の代表 兼 借金持ち・・。
さらには節税もしているので個人の所得は低く、自分の法人から自分自身に出している給与は年間１１０万円。
おぅ‥
最悪の条件ではありますが、諦めずに突破口を見つけないといけません。
戦略を検討していきます。
住宅ローン突破戦略①フラット３５
まずは事業者に優しい住宅ローンの代表格「フラット３５」から検討します。
フラットの良さは直近１年間の確定申告を元に審査してくれる点。
事業者であれば経費を無かったものとして、一時的に所得を上げることもできるので（人による？）、使い勝手が良い住宅ローンです。
経費を計上しないのはツライ選択ですけどね・・TT
フラット３５はどこの銀行でも取り扱いがあります。
その中でもアルヒのスーパーフラットが魅力的。
金利も安く３５年固定。
私が建てようとしている家の条件を当てはめると、住宅ローン控除を利用すれば初めの１０年は実質金利支払いゼロになりそう。
これはGOOD！ということで
以前アルヒの相談所に行ってヒアリングしてきました。
ざっくり回答を記録しておきます。
■自分の法人から自分への給与は全額カウントしてもらえる
■不動産や太陽光の収入は青色申告控除や経費を引いた所得をカウントする
■不動産や太陽光の返済は金消の契約書など事業性を証明できれば返済比率に含めない
■不動産はアパマンであれば問題ないが、戸建てや区分の事業性ローンは返済比率に含める
４つ目が私にとっては大打撃。
まさか戸建ての事業性ローンがここで影響するとは・・。
今まで建築した２件の新築戸建て賃貸の元本返済が合わせて年間１０９万円ほどあるので、返済比率に含めないといけません。
アルヒのHPを覗くと住宅ローンのシミュレーションがあります。
借入希望額1500万円から試算してみました。
既に購入した土地代も含めることができる前提で総費用２０００万円。
融資希望額１５００万円 （マコトホームさんの断熱等級５＋樹脂サッシ仕様、建物見積額）
ARUHIｽｰﾊﾟｰﾌﾗｯﾄ
35年
団信無し
元利均等
という条件です。
出てきた答えは
ARUHIｽｰﾊﾟｰﾌﾗｯﾄ7.5
金利1.19％
毎月の返済額４３,６８４円
おお！さすが３５年という長期ローン。
さらに当初１０年は固定0.69％という驚きの金利を出してくれるそうです。
毎月の返済は約４万円になり、今住んでいる家を賃貸に出せば余裕でおつりが出そうです。
次に試したのは年収から借入額を予想するシミュレーション。
ざっくり１５００万円を借り入れするための年収を把握しておかないといけません。
現在の年収を１１０万円、その他の借り入れ返済を月９万円と入力して試算すると・・。
（新築戸建て賃貸２戸の返済年間１０９万円を月換算で月９万）
借り入れ可能額０円ｗ
まぁ当たり前ですよね。
そこで、年収を５００万円に変更して試算してみると・・。
おお！借入可能額１８３２万円。
年収４００万円に変更すると借り入れ可能額が1000万円未満になってしまったので、私にとっては年収５００万円が一つの目線となることがわかりました。
ARUHIにヒアリングしたところ、年収とは給与年収＋青色申告控除や経費を引いた事業所得と考えるそうです。
アルヒへのヒアリング結果とシミュの試算結果を総合すると私にとって一つの答えが見えてきました。
・・って長いね。つづく
ではまた！
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