CF比較!コトトロです。
みんな大好きキャッシュフロー。
人それぞれですが、私は太陽光1基あたりCF50万円を意識して取り組んできました。
総額に対するCF率は約3%ですね。
太陽光と不動産のCFについて、私なりの考えを書いていきます。
低圧太陽光と新築戸建ての価格帯は似ている
最近思うのは、新築戸建て賃貸は低圧太陽光1基分と金額帯が似ているので感覚が掴みやすいということ。
CF50万円オーバーを得たいと考えると、低圧の太陽光1基あたり1500万円~2000万円。
新築戸建ても総額1500万円万円程度に落ち着きます。
メンテナンスにかかる積立費用も、太陽光は10年目でパワコン交換200万円を見込むと、年間の積み立て20万円。
新築戸建ても、設備交換、外壁塗装など考えると年間の積み立ては20万円程度です。
(70㎡~90㎡の戸建てを想定しているので、実際はそんなにかからないですけどね)
保険代も似ているので、新築戸建て賃貸のシミュレーションをしていると太陽光を思い出します。
大きく違う点は太陽光には償却資産税があること。
1500万円~2000万円程度の低圧太陽光では年間20万円弱かかるため、その分太陽光の利回りを上げておかないと新築戸建て賃貸とCFが合いません。
ざっくり、11%の太陽光案件CF=10%の新築戸建て賃貸CFですね。
太陽光のCFと不動産のCFを比較してはいけない
ここで忘れてほしくないのが、太陽光と違い不動産は将来的に売却益を期待できます。
特に新築戸建てであれば売却金額は読みやすく、22年後に最低でも1000万円で売却できると考えておけば大きく予想が外れることはないでしょう。
1000万円は最低ラインで、実際は立地や建物の大きさにより2000万円程度まで売却金額が伸びる可能性があります。
インフレもこのまま続きそうですからね。
すると、太陽光のCFと不動産のCFをそのまま比較するのはナンセンス。
22年後に1000万円で売却できると仮定すると、年間の含み益は約46万円加算されることになります。
(1000万円÷22年=45.5万円)
太陽光CFが50万円、新築戸建て賃貸のCFが50万円で同じように見えても、実際は新築戸建て賃貸CFには毎年46万円含み益があります。
50万円CF+含み益46万円=96万円
年間同じCFだと思っていた2つの投資対象商品でも、実際は新築戸建て賃貸が上回ります。
(22年後の太陽光発電所を売却する場合は全く予想が建たないのでゼロと仮定)
これは数字上の理論であって、実際は不動産に突発的な修繕が発生したり、人の感情のもつれから面倒な事態に発展したり、賃料の目減りが激しかったりと、太陽光にはない問題が出てくる可能性があるので、数字だけで比べるのは正しいことではありません。
それでも、単純にCFを比較して表面上の数字を捉えると投資判断を狂わせる!
という事実を認識すると、全体を俯瞰的に見ることができ、間違いのない選択をすることができるのかなと考えています。
ん~なんかわかりにくい説明になってしまった。
簡単に言うと、将来的な売却益を加味して不動産投資しようね!ということです。
ではまた!
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