太陽光と不動産どちらも所有する場合の消費税還付について勉強しよう

不動産

消費税還付!コトトロです。

 

先日PVマニアさんから「消費税還付や経費のことを考えて個人で不動産の所有を検討してみてはどうか」とコメントをいただきました。

その後、ちりつもダンクさんから「個別対応方式で申告すると不動産は消費税還付されませんよ」と指摘され、自分の知識の無さを痛感。

 

太陽光発電所と不動産を所有した場合の消費税還付について勉強したことを記録します。

 

 

太陽光があれば不動産の消費税還付ができる

不動産は基本的に消費税還付ができず、ごちゃごちゃっと税法を潜り抜ければなんとかなる。

これが私のうす~い不動産消費税還付の知識でした。

ぺらっぺらですね(^-^;

 

私が購入したボロ戸建は180万円かつほとんど土地値の為、建物の消費税還付は気にしていませんでした・・。

これから不動産を並行で買い進めて行こうとしている身。

しっかり知識を付けていきます。

 

 

①課税売上があれば不動産でも消費税還付ができる

まずは基本的な事。

太陽光の売電は課税売上(消費税あり)です。

よって、不動産の消費税還付はできます。

 

今まで意識していませんでしたが、発電所を所有しているということは、不動産の消費税還付がしやすい状況を作り出していたんですね。

 

 

②課税売上割合が大事

消費税がかかる売上(太陽光売電収入)に対して、消費税がかからない売上(不動産賃貸収入)の割合が大きいと消費税還付額が少なくなります。

 

100万円還付予定でも、課税売上割合が50%だと50万円しか戻ってこないということです。

不動産購入後、初年度は貸し出さずに次年度から賃料を発生させる人が多いのは課税売上割合を100%にしたいからなんですね。

(厳密には95%以上であれば100%消費税還付されるようです)

 

以前は自動販売機や金取引で少額の課税売上を発生させ、消費税還付を受けるスキームが流行りましたが現在は税制改正により封じられています。

少し難しい話なので税制改正の話は飛ばします。

 

 

③不動産を購入した期の翌期・翌々期の課税売上割合が大事

課税売上の割合が激しく変動すると、3年目に消費税還付金(調整税額)を返納する必要が出てきます。

その為、不動産取得した年の翌期・翌々期は課税売上割合を50%以上にしなくてはいけません。

 

1期目の課税売上割合が100%とすると

2期目、3期目の課税売上割合は50%以上にする必要があります。

(例:太陽光売電収入60万、賃料収入40万であれば割合60%なのでクリア)

 

 

消費税還付を考えて取るべき戦略

書いてて疲れました・・。

付いて来れる方は少数かも。

 

太陽光だけ考えていれば簡単な消費税還付ですが、不動産が加わると検討することが増えます。

個別対応方式で申告すると不動産の消費税還付は受けられなくなるのでご注意下さい。

(一括比例配分方式が正解です。個別対応方式でも太陽光の消費税還付は受けられます。)

 

ここまで知識が付いたところで私が取るべき戦略を考えていきます。

 

現在個人としては課税事業者2年目です。

発電所は2基所有しているので、課税売上はある状況。

つまり、不動産の消費税還付は受けられます。

 

土地には税金がかからないので、高額な建物を購入すると消費税還付額が大きくなりお得になりそうです。

(1000万円以上の建物は高額特定資産に当たり、購入年度を含む3年間は課税事業者期間が延びますが、私個人は今年も太陽光発電所(高額特定資産)を購入予定なので問題ありません)

 

では、土地値が安く、建物が高いものと言えば。

 

やはり都内タワマンですね。

地方のマンション1棟という選択もありますが、需要が無ければ本末転倒です。

いくら消費税還付があっても、需要が無くキャッシュフローが出ないマンションであれば意味がありません。

 

では、都内タワマンを購入するかというと・・。

ボロ戸建でリスク無く進めている私が買うわけないじゃないですか(^-^;

 

不動産で消費税還付を受ける可能性があるのは

「キャッシュフローがありリスクの少ない不動産がたまたま見つかり、結果として消費税還付が付いてきた」

という状況くらいですね。

 

さらに言うと、税制改正で今年度の9月末までに不動産を取得か3月末までに契約しておかないと賃貸用不動産は消費税還付できないことが決まりました。

 

不動産消費税還付の道、さようなら・・。

 

(勉強するきっかけを与えてくれたPVまにあさん、ちりつもダンクさんありがとうございました!)





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コメント

  1. PVまにあ より:

    完全な封じ込めになるんですねー!情報キャッチアップ出来てませんでした〜。
    もう少し私も勉強します。ありがとうございました。