新築戸建て賃貸の建築会社と契約完了!注意点を振り返る

不動産

契約完了!コトトロです。

 

今日から4日間雨が降らないということで、急遽群馬方面の発電所除草をしてきます。

1か所全く防草シートを敷いていない箇所があるのですが、雨続きの時にパネル前だけでもシートが敷いてあると安心だよね、ということで防草シートも敷くことに。

 

ついに防草シートや砂利が敷いていない発電所が無くなりそうです。

なんだかんだ言って防草シート敷いてあると楽なんですよね^^

 

今日は新築戸建て賃貸の契約の模様です。

 

 

新築戸建て賃貸契約

今年の初めに土地を仕入れて始まった新築戸建て賃貸計画。

ついに建築会社も決定しました。

 

建築会社が決まれば会社名も発表しようと思っていたのですが、言いたいこと書けなくなりそうなので止めておきます。

排水勾配の件など、結構文句書いてしまっているので・・(^-^;)

 

太陽光の契約と比べると、印鑑を押す紙の量は5倍。

最近、省エネ基準を満たしているかなど、余計に必要な文書が増えたので大変そうでした。

 

事前に契約書のひな形はもらっていたので、後はポンポン押印するのみ。

10回くらい?押印しながら、全ての説明を受けて契約は完了しました。

 

初めから契約後に金額が変わるのは困ると伝えていたので契約前に大事なところは全て打ち合わせ済。

契約自体はスムーズに進みました。

 

 

契約前の注意点

新築戸建て賃貸はかなりレアな手法なので、マネする人は少ないかもしれませんが、必要な方がいるかもしれないので記録を残しておきます。

 

戸建ての契約は大きく分けて2回に分かれています。

初めの契約と、プランや設備など全ての項目が決まった後の「変更契約」です。

 

建築会社は昔からの流れで、取り合えず契約をして後でプランを決めようと考えている人が多数。

設備や仕様を決めていく流れで金額が上がるのは仕方ないよね、という考えの営業マンがたくさんいるんですよね(-_-;)

 

大事なのは初めの契約で金額に関わる内容を決めておくこと。

具体的には、プラン、設備、内装仕様、配置計画、排水計画です。

 

ここを曖昧にして営業マンの言う通りに進めてしまうと、変更契約時に金額が大幅に上がり「こんなはずじゃなかった」状態になります。

初めの契約から金額が上がるのは困るので、全てを決めさせてくださいと伝えることを推奨します。

 

もちろんそう言うからには、打ち合わせを進める会社で契約することは必須。

まだ建築会社を決めかねている段階で言うのはダメゼッタイ。

 

自分が納得いくまで建築会社を回り、1社に絞った時点で自分の考えを伝えるようにしましょう。

「契約後にいくらでもプラン変更は可能です」と言う言葉は信じてはいけません。

 

 

契約後も金額が上がる場合がある

契約して安心したのもつかの間、まだまだ安心できません。

金額が上がる要素は隠れています。

 

具体的には、地盤改良費、地中障害、排水計画、配置計画にからむ外構計画です。

私は他社がたまたま地盤調査を率先してしてくれたので地盤データがありましたが、普通は契約前に地盤改良費は確定しません。

 

契約後に地盤調査に入り、地盤改良費がかかるかどうか、かかる場合の費用が判明します。

地盤改良時に地中障害があれば廃棄する費用を追加で請求されますし、排水勾配が取れない場合もポンプアップ費用がかかる可能性があります。

 

できるかぎり金額を確定させる為には、地盤調査を事前に入ってもらう、排水勾配は問題ないか確認する、配置計画や外構計画まで完成させてから契約することが大事ですね。

地中障害はどうしようもありません・・。

 

太陽光の場合はなぜか太陽光業者側が負担するのが当たり前な業界ですが、建築業界では地中障害は施主負担です。

恐らく契約書にひっそり書いてありますよ。

 

とにかく、契約後に金額アップさせない為には建築会社主導ではなく、施主主導で計画を進めていく気合が大切です。

根性論?のように感じるかもしれませんが、一投資家ではなく一事業者として全てを把握し、自分自身が動く気概が必要と感じています。

 

 

新築戸建て契約内容

これまた需要があるのかわからない内容ですが、今回の契約内容を書いておきます。

計画を進める目安としてお使いください。

 

【2階建て戸建て 3LDKS 87.77㎡】

着手金 50万円。

最終金(引き渡し時)1152万円。

(その他地盤改良費36万円)

 

 

土地代 180万円

建築費 1238万円(地盤改良含む)

その他諸経費 70万円?

 

 

事業費計 1488万円

補助金など ー130万円

 

総事業費 1358万円(予定)

 

 

利回りは9%~10%予定。

新築の不動産としては無難な数字です。

 

太陽光とは違い40年計画となるので、戸建て1棟で賃料4000万円(40年)は見込んでいます。

戸建て賃貸は実需に向けて売却可能な為、インカムよりもキャピタルに利点があります。

実は短期売買を繰り返す方がキャッシュの蓄積という意味では得策なのですが、基本は長期保有前提の考えです。

と言いつつ、5年後売却しているかもしれませんが・・。

 

この世の中に価値を生み出せる事業であることは間違いありませんし、人の人生や住み心地に対する責任も伴います。

初めは2LDKの2階にトイレもないような1000万円以下の戸建てを建てようと考えていましたが、今は住まいの満足度を重視。

 

3方良しとなるような事業を展開し、心から楽しいと思える行動を取る所存です。

そこに住む人を想像し、プランを決めたり、仕様や色を決めたりすることが楽しいと感じる方には向いている事業です。

 

FIREを目指している方向けではありませんが、多少余裕がある方は取り組まれてみてはいかがでしょうか。

新しい分野に取り組むのは楽しいですからね!!(^O^)/

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