表面利回りの違い！コトトロです。
gotoイートしてますか？
ポイントサイト（warau、ECナビ）経由のrettyがまだ復旧していないので
EPARK経由のgotoくら寿司、gotoココス、goto万世に突入してます。
万世は高すぎて予算オーバーしますけど(*_*;
今日の話はgoto・・ではなく、太陽光におけるイールドギャップの違いです。
イールドギャップとは？
イールドギャップとは投資利回りと長期金利との差のこと。
太陽光投資では、借入金の金利と投資案件の利回りの差ですね。
太陽光案件１０％で借入金の金利が２％であれば、イールドギャップ８％となります。
太陽光ではイールドギャップ９％以上を目指したいですね。
９％基準を超えてくると心を乱されない運営ができるはずです。
イールドギャップは万能ではないと書こうと思ったんですが、わかりやすい指標という意味では万能かも？
イールドギャップに騙されてはいけない
イールドギャップが万能ではないと思うのは、２０年間で見ると、表面利回りの違いによってトータル収益に差が開くから。
例えば、表面り回り１０％、１８円の太陽光案件。
金利１％で借り入れできると２０年間の税引き前CFは約１１２１万円。
一方、表面利回り１１％、１８円の太陽光案件。
金利２％で借り入れできると２０年間の税引き前収益は１３１４万円。
その差、１９３万円。
２０年間で考えると約２００万円も差が開きます。
共にイールドギャップは９％。
イールドギャップだけを当てに投資をしてはいけないことを如実に示してますね。
太陽光１０％案件と１１％案件の違い
仮に１８円案件が手元にあったとします。
表面利回りが１０％か１１％かで大きく収益性が違います。
１８円案件、１８００万円の案件。
土地代込み、負担金込み、償却資産税３年間ゼロ、保険加入、消費税考慮せず、１０年目パワコン交換、の条件でざっくり２０年間の収益（税引き前CF）を算出すると。
【表面利回り１０％案件】
金利１％（イールドギャップ９％）⇒１１２１万円
金利２％（イールドギャップ８％）⇒９７７万円
金利３％（イールドギャップ７％）⇒８３３万円
【表面利回り１１％案件】
金利１％（イールドギャップ１０％）⇒１４５８万円
金利２％（イールドギャップ９％）＝１３１４万円
金利３％（イールドギャップ８％）⇒１１７０万円
表面利回りが１１％を超えると収益性がグンと上がることがわかります。
これが、１２％、１３％と上がっていくと・・((+_+))
収益性は比例関係ではなく、グラフ上では弧を描くことがイメージできますね。
表面利回りは絶対的な指標ではありませんが、資産拡大初期において爆発的なスピードを生む為には重要な要素です。
利回り２０％以上の築古不動産を狙い続ける人の気持ちがよく理解できます。
安定はしてないですけどｗ
シミュレーションが最重要
利回り星人、イールドギャップ星人になると見誤ることもあることがわかったところで、私たちが何を頼りにすればいいか。
はい、もちろん２０年間に渡る詳細なシミュレーションです。
自分でNEDOデータから日射量調べて年間の発電量を算出
固定資産税を役所で調べて正確な数値を入力
損失係数は０．８２を採用
このポイントだけ抑えておけば大きな失敗は防げるはず。
え？０．８２は厳しい？
いやいや最近の天候見るとこのくらいで算出しておいた方がいいですよ。
自分のシミュレーションを下回るとゲンナリしますから(´ω`)
厳しめにシミュレーションして冬場のテンションを下げない太陽光ライフを送りましょう～
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