購入×！コトトロです。
海外にお住いの方から案件相談を受けました。
表面利回り１２％超えている案件なのでどうでしょうかと。
なかなか突っ込みどころ満載だったので取り上げたいと思います。
福島県某市の表面利回り１２．４％
・設備容量75.68ｋW
・残りのFIT期間は１９年４か月
・年間発電量87421kWh
・システム設備総額17,130,000円（税込）
２０年間の売電収入合計を２０で割って出した表面利回りが12.4％。
１年目の売電収入から割り返すと表面利回り13.4％の単価２４円案件です。
以下、突込みどころ。
①土地賃料３３万
土地賃料高すぎますって！
３３万円×１９年４か月＝６３８万円の土地代を払ってるようなものです。
賃料は経費になるので土地代５００万円として設備代に上乗せると
表面利回り９．６％まで下がります・・。
②業者シミュレーション盛りすぎ
NEDOの数値から計算すると5000kwh以上発電量盛ってます。
過積載率も考慮すると8000kWh以上発電量下振れする可能性がありです。
想定年間発電量1Kwh： 1155 KWh/年と書いてありますが
福島県某市でそんなに発電するとは思えません・・。
さらに、東側に背の高そうな林もあるので
気温が低く発電量が期待できる午前中の早い時間帯は日が当たらず
発電量が下がる要因になりそうです。
③管理費１６万５千円
またまた高いですって！
キャッシュフローの大半持ってかれます。
管理が外せないような案件は購入しない方がいいです。
分譲案件はただでさえCF少ないので、自分で管理した方がいいですよ。
④廃棄費用が考慮されていない
２０年間のネットIRR6.63％と書いてありますが
賃貸案件は廃棄費用まで考えて２０年IRR算出した方がいいです。
２０年以降も賃貸できたとしても年間３３万円の賃料では収支が合いません。
２０年で強制終了すると考えておいた方がいいです。
賃貸案件かつFIT期間短縮案件は注意
土地賃貸案件は見た目の表面利回りが高く出やすいので注意です。
年間賃料×２０年を土地代と見なして計算した方が無難かなと。
さらに、高単価案件でFIT期間が短くなっているのであれば
その分設備代に上乗せして比較しましょう。
年間２００万円売電でき
FIT期間が１９年しかない１８００万円案件であれば以下の式。
（１８００万円＋２００万円）÷２００万円×１００＝１０％
FIT残期間１９年ある表面利回り１１％を超えている案件でも
本来の力は１０％案件と同等になります。
中古案件でも同じ考えができますが
表面利回りの高さに引っかからないようにしたいですね！
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