新築戸建て用に180万円で土地を購入してみた

不動産

180万円!コトトロです。

 

クリスマスに土地を指値してみた、という記事を書こうと思いましたが結果が出てしまいました。

指値が通ったので、180万円で新築戸建て用の土地買います!

 

購入までに考えたことを自分用の記録として残します。

 

 

土地の買い付け前に現地調査

以前から目を付けていた250万円の土地。

駅から5分の整形地です。

 

私の計画上では200万円以下で土地を仕入れないと事業として成り立たないので、値下げするまで待ってました。

さすがに200万円までは下がらないだろうと思いながら・・。

 

そしたらビックリ、つい最近200万円まで値下げしているではありませんか!

これはすぐに動くしかないと考えプランニング開始。

 

2階建て3LDK30坪プラン、車2~3台でいけることがわかったので、早速現地調査です。

現地で大切なポイントは

 

・電気

・ガス

・水道

・排水

・日当たり

・隣地の状態

・隣家の状態

・隣家の窓位置

・隣地境界塀の状態

・土地の高低差

・道路面からの高低差

・雨水の水はけ

・前面道路の側溝(排水経路)

・境界点

・駅からの歩きやすさ

・街灯の有り無し

・道路の幅

 

書ききれないほどありますね。

太陽光も同じですけど五感を使いながらチェックしていきます。

今回の土地は及第点です。

 

・電気⇒電線からの分岐可能

・ガス⇒既に引き込み済

・水道⇒既に引き込み済

・排水⇒浄化槽、マイナスポイントだが30万円の補助金出るので良しとする

・日当たり⇒左右の家が接近しているので南側から日を取る。サンサーベイで確認し、冬場でも道路面から5mバックすれば問題ないことを確認

・隣地の状態⇒高低差ほぼ無しなのでOK

・隣家の状態⇒家の状態は良し。庭が雑多なので住人注意。土地契約前に直接会い確認する。

・隣家の窓位置⇒北側、西側は大きな窓が多く気になる。東側は小さい窓しかなく目隠しの対策済

・隣地境界塀の状態⇒古いブロック3段+古いフェンス。特に問題なし

・土地の高低差⇒西側に向かって勾配があるが建築上大きな問題なし

・道路面からの高低差⇒高低差なし。造成費用が抑えられそう

・雨水の水はけ⇒道路面に流せば側溝があるのでOK

・前面道路の側溝(排水経路)⇒側溝の状態良し、勾配もあり排水計画がされている

・境界点⇒境界杭なし。境界確定入れる場合費用かかる。ブロックの位置で境界がわかるのでしなくてもいいか

・駅からの歩きやすさ⇒徒歩5分だが、歩行者用の通路は整備されていないので、歩きづらい。

・街灯の有り無し⇒街灯あり。女性が恐怖を感じる点は少ない

・道路の幅⇒前面は4.2m幅。狭いので駐車計画注意。道路境界線から6mはバックして家を建てたい

 

浄化槽なのが気に入りませんが、平均点は超えている土地です。

現地調査で大きな出費がないかをしっかり確認しておきます。

 

 

地盤の強さ確認

次に地盤の強さを確認します。

私が使っているので以下の3つ。

 

地盤サポートマップ

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地盤カルテ

地盤カルテ®|個人のお客様|地盤ネット株式会社
地盤カルテ®は、住所等を入力するだけで、全国どこでも改良工事率、浸水リスク、地震による揺れやすさ、土砂災害危険リスク、液状化リスクの5項目の地盤・災害リスクの指標についてまとめたレポートを無料でメールで受信できるサービスです。

 

近隣地盤データリンク集

近隣地盤データリンク集!
日本全国の近隣地盤データ提供サービスのリ...

 

 

地盤サポートマップで地盤の強弱がわかりづらい時は

地盤カルテで地盤のリスクを数値化し

それでも心配な方は近隣の地盤データでN値を確認します。

 

さすがにここまでする人はいないですね・・。

 

 

 

 

地盤カルテでは地盤改良の可能性は低いと判定されましたが

近隣の地盤データを見ると、8m下まで固い層はない為、10m程度の杭を複数本打つ前提で地盤改良費を想定しておきます。

150万円くらいかな・・かからないでほしい(-_-;)

 

 

役所調査

次に役所調査です。

道路、給排水の情報、条例、建築上の規制を確認していきます。

 

建築指導課、下水道課、水道課などなどたらい回しにされますが、そういうものなので我慢しましょうw

 

近くまで下水道は来ていないので、しばらく浄化槽を使う必要がありそうです。

道路は位置指定道路(簡単に言うと私道)。

 

私道の場合は、所有権がないと通行や掘削時にトラブりますので、土地売買時に一部所有権が渡されるのか確認する必要があります。

今回は道路の所有者が建設会社だったので問題なし。

(道路所有者が個人であり、私道所有権がない場合は、後でトラブルが起きないように通行許可や掘削許可証をもらっておく必要があります)

 

用途地域は第一種中高層住居専用地域。

地区計画なし、建築協定なし、計画道路なし。

2種高度だが2階建て戸建てなので問題なし。

 

建蔽率60%、容積率200%。

今回の想定プランでは条件クリア。

 

なんとか問題なく建築できそうなことがわかりました。

 

 

200万円の土地を180万円で指値!

今回の土地は元々250万円で掲載されてました。

駅徒歩5分なのに激安な理由は間口が狭いからです。

道路面に接している面は7.8m。

 

3LDKの普通のマイホームを建てたいと考えている人にとっては間口7.8mは狭いんですよ。

そうなるとマイホーム需要が無くなり、高く売れないので不動産会社や建設会社も買いたがりません。

 

誰も購入したがらないので土地値が安くなり、このままず~と売れないのでは?と考えた売主さんが250万円から200万円に下げました(たぶん)。

値下げをしたタイミングはチャンスです。

指値が通りやすいので。

 

早く新築戸建て投資を経験したいので控えめに180万円で指値。

不動産会社「コトトロさん、180万円で買い付け通りました~」

コトトロ「頑張っていただいてありがとうございます!契約させてください!」

 

太陽光1基目もそうでしたけど、勇気を出してリスクを取ることは大事です。

致命傷にならない程度にw

 

まだ土地を購入しただけで、これから工務店回りが始まります。

諸経費込み1000万円以下の戸建てを目指します。

 

戸建ては3LDKの100㎡2階建てを想定。

 

建物評価額は約1500万円(延床面積100㎡×木造住宅単価15万円で算出)。

土地の評価額は約326万円(土地面積136㎡×路線価2.4万円で算出)。

 

1,826万円の評価と想定すると、融資はスムーズにいくはず(自信なしw)

合計事業費1300万円以下には抑えたいですね。

地盤改良費次第か・・。

 

まだ土地を契約したわけではないので流れる可能性も少しありますが、しばらく妄想したいと思います。

考えるのは楽しいですね~(^^)/

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