180万円！コトトロです。
クリスマスに土地を指値してみた、という記事を書こうと思いましたが結果が出てしまいました。
指値が通ったので、１８０万円で新築戸建て用の土地買います！
購入までに考えたことを自分用の記録として残します。
土地の買い付け前に現地調査
以前から目を付けていた２５０万円の土地。
駅から５分の整形地です。
私の計画上では２００万円以下で土地を仕入れないと事業として成り立たないので、値下げするまで待ってました。
さすがに２００万円までは下がらないだろうと思いながら・・。
そしたらビックリ、つい最近２００万円まで値下げしているではありませんか！
これはすぐに動くしかないと考えプランニング開始。
２階建て３LDK３０坪プラン、車２～３台でいけることがわかったので、早速現地調査です。
現地で大切なポイントは
・電気
・ガス
・水道
・排水
・日当たり
・隣地の状態
・隣家の状態
・隣家の窓位置
・隣地境界塀の状態
・土地の高低差
・道路面からの高低差
・雨水の水はけ
・前面道路の側溝（排水経路）
・境界点
・駅からの歩きやすさ
・街灯の有り無し
・道路の幅
書ききれないほどありますね。
太陽光も同じですけど五感を使いながらチェックしていきます。
今回の土地は及第点です。
・電気⇒電線からの分岐可能
・ガス⇒既に引き込み済
・水道⇒既に引き込み済
・排水⇒浄化槽、マイナスポイントだが３０万円の補助金出るので良しとする
・日当たり⇒左右の家が接近しているので南側から日を取る。サンサーベイで確認し、冬場でも道路面から５ｍバックすれば問題ないことを確認
・隣地の状態⇒高低差ほぼ無しなのでOK
・隣家の状態⇒家の状態は良し。庭が雑多なので住人注意。土地契約前に直接会い確認する。
・隣家の窓位置⇒北側、西側は大きな窓が多く気になる。東側は小さい窓しかなく目隠しの対策済
・隣地境界塀の状態⇒古いブロック３段＋古いフェンス。特に問題なし
・土地の高低差⇒西側に向かって勾配があるが建築上大きな問題なし
・道路面からの高低差⇒高低差なし。造成費用が抑えられそう
・雨水の水はけ⇒道路面に流せば側溝があるのでOK
・前面道路の側溝（排水経路）⇒側溝の状態良し、勾配もあり排水計画がされている
・境界点⇒境界杭なし。境界確定入れる場合費用かかる。ブロックの位置で境界がわかるのでしなくてもいいか
・駅からの歩きやすさ⇒徒歩５分だが、歩行者用の通路は整備されていないので、歩きづらい。
・街灯の有り無し⇒街灯あり。女性が恐怖を感じる点は少ない
・道路の幅⇒前面は４．２ｍ幅。狭いので駐車計画注意。道路境界線から６ｍはバックして家を建てたい
浄化槽なのが気に入りませんが、平均点は超えている土地です。
現地調査で大きな出費がないかをしっかり確認しておきます。
地盤の強さ確認
次に地盤の強さを確認します。
私が使っているので以下の３つ。
地盤サポートマップ
地盤カルテ
近隣地盤データリンク集
地盤サポートマップで地盤の強弱がわかりづらい時は
地盤カルテで地盤のリスクを数値化し
それでも心配な方は近隣の地盤データでN値を確認します。
さすがにここまでする人はいないですね・・。
地盤カルテでは地盤改良の可能性は低いと判定されましたが
近隣の地盤データを見ると、８ｍ下まで固い層はない為、１０ｍ程度の杭を複数本打つ前提で地盤改良費を想定しておきます。
１５０万円くらいかな・・かからないでほしい(-_-;)
役所調査
次に役所調査です。
道路、給排水の情報、条例、建築上の規制を確認していきます。
建築指導課、下水道課、水道課などなどたらい回しにされますが、そういうものなので我慢しましょうｗ
近くまで下水道は来ていないので、しばらく浄化槽を使う必要がありそうです。
道路は位置指定道路（簡単に言うと私道）。
私道の場合は、所有権がないと通行や掘削時にトラブりますので、土地売買時に一部所有権が渡されるのか確認する必要があります。
今回は道路の所有者が建設会社だったので問題なし。
（道路所有者が個人であり、私道所有権がない場合は、後でトラブルが起きないように通行許可や掘削許可証をもらっておく必要があります）
用途地域は第一種中高層住居専用地域。
地区計画なし、建築協定なし、計画道路なし。
２種高度だが２階建て戸建てなので問題なし。
建蔽率６０％、容積率２００％。
今回の想定プランでは条件クリア。
なんとか問題なく建築できそうなことがわかりました。
２００万円の土地を１８０万円で指値！
今回の土地は元々２５０万円で掲載されてました。
駅徒歩５分なのに激安な理由は間口が狭いからです。
道路面に接している面は７．８ｍ。
３LDKの普通のマイホームを建てたいと考えている人にとっては間口７．８ｍは狭いんですよ。
そうなるとマイホーム需要が無くなり、高く売れないので不動産会社や建設会社も買いたがりません。
誰も購入したがらないので土地値が安くなり、このままず～と売れないのでは？と考えた売主さんが２５０万円から２００万円に下げました（たぶん）。
値下げをしたタイミングはチャンスです。
指値が通りやすいので。
早く新築戸建て投資を経験したいので控えめに１８０万円で指値。
不動産会社「コトトロさん、１８０万円で買い付け通りました～」
コトトロ「頑張っていただいてありがとうございます！契約させてください！」
太陽光１基目もそうでしたけど、勇気を出してリスクを取ることは大事です。
致命傷にならない程度にｗ
まだ土地を購入しただけで、これから工務店回りが始まります。
諸経費込み１０００万円以下の戸建てを目指します。
戸建ては３LDKの１００㎡２階建てを想定。
建物評価額は約１５００万円（延床面積１００㎡×木造住宅単価15万円で算出）。
土地の評価額は約３２６万円（土地面積１３６㎡×路線価２．４万円で算出）。
１,８２６万円の評価と想定すると、融資はスムーズにいくはず（自信なしｗ）
合計事業費１３００万円以下には抑えたいですね。
地盤改良費次第か・・。
まだ土地を契約したわけではないので流れる可能性も少しありますが、しばらく妄想したいと思います。
考えるのは楽しいですね～(^^)/
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