年収アップ！コトトロです。
人の家ばかり造っていないで、そろそろ自分の家を計画し始めます。
最大の問題は住宅ローン。
来年に向けて計画を練ります。
土地は既に確保済み
土地は既に確保済みです。
ポータルサイトに掲載されていた土地ですが、どう考えても将来倍以上で売却できそうな土地が値付けを間違えて掲載されていました。
時間持ちは即土地確保に動けるのが強みですね。
今は３つの選択肢があります。
①土地として売る
②ローコスト住宅を建てて賃貸
③マイホームを建てる
・大規模なイオンモール計画を待ってから土地として売却するか
・経験を生かしてローコスト新築住宅賃貸をするか
・自分たちが四方八方と動き回る拠点としては良い場所なのでマイホームを建てるか
悩むところ。
大規模なイオンモール建設はいつになるかわからず、建築費が上がっている昨今、今のベストはマイホーム建築かなと考えている最中です。
法人名義で購入した現在住んでいるボロ戸建ても賃貸に出せば５万円以上で入居付けできると思うので、住宅ローンを相殺できます。
他にも、不動産取得税の軽減や補助金など様々な角度から検討すると、来年マイホームがベストな案として浮かんできました。
狙ったわけではありませんが、結果としてふんどし王子が言っている「心の賃貸併用住宅」になりますね。
事業者が住宅ローン問題を解決するには？
さてさて問題は住宅ローン。
私はサラリーマンから法人の代表と個人事業主になりました。
社会的な信用という意味ではサラリーマンに勝てる属性はなく、銀行からは「本当に将来に渡って返済できるの？」という目線で審査されます。
事業者に優しいフラット３５であれば問題ないと考えていましたが、新築戸建て賃貸の融資が足を引っ張るため、付き合いのある地銀の変動金利で審査通過する道しかない状況です。
一番手っ取り早いのは、新築戸建て賃貸の融資を受けている地銀で住宅ローンを通すこと。
事業性のローンが問題なく回っていることは理解してくれますからね。
しかし、付き合いがあるとしても住宅ローンは公式に当てはめて審査をするらしく、何の忖度もしてくれない模様・・。
仕方ないので、自ら年収を上げて公式を突破するしかありません。
事前確定届出給与を提出
現在私は自分自身に給与を支払っているので、年収を上げる方法は２つ。
①月額給与の変更
②事前確定届出給与を提出して賞与を出す
①は変更時期が決まっているためやりづらく、②は事前確定届け出給与を出して賞与を支払うだけなのでラクチンです。
ググるといくらでもやり方は書いてあります。
今まで自分に賞与を出すことはしてきませんでしたが、今年は１２月に賞与を出し、2022年の年収と所得を100万円程度底上げしておこうと思っています。
後はいつも節税している個人の事業所得も今回は特別に２００万円ほど残し、
年収や所得どちらから見ても審査に通るようにしておきます。
法人も審査されるので、３期連続黒字は確保しておいた方がいいですね。
住宅ローン審査が通過しない場合も想定しておく
懸念点が一つあります。
それは何年分の確定申告書が審査対象になるか。
TSU銀行員にヒアリングすると、直近の確定申告を整えておけば大丈夫という話でしたが、普通は２～３年分の確定申告書を見て判断すると思うんですよね。
節税をかましてしまった個人の確定申告書を見られると審査OUTになる可能性は十分あると考えてまして、油断ができません。
うまくいかなければ
①土地として売る
②ローコスト住宅を建てて賃貸
の選択肢を再検討したり、キャッシュで購入することも考えなくてはいけません。
キャッシュに余裕はないので、出来れば減らしたくないんですよね・・。
CASH is KINGですから！
こういう時はサラリーマン時代に住宅ローンを通しておけば良かったかな～と思うんです。
一方で、脱サラ後に融資が受けられているのもマイナスのキャッシュフローである住宅ローンがないおかげかな？とも思ったり。
ん～結局はその人の状況次第。
何が正解かわかりませんね、
まだ１年程度検討する時間はあるので、補助金情報に目を配りつつベストな選択肢を取りたいと思います。
ではまた！
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