内見！コトトロです。
久しぶりにほしいと思えた戸建て物件が出てきたので内見してきました。
内見の感想を書いていきます。
市街化調整区域の戸建て
今回出てきた戸建ては市街化調整区域にあります。
基本的に市街化調整区域は担保価値がない為、検討してないのですが、今回の物件は別。
平成築、ショッピングセンター徒歩１０分、１００万円台と
利回り３０％台が狙えそうな戸建てです。
これは仕留めたいと思い、ロックオンしていました。
今回の物件は内見後の買い付けが条件。
激戦は必至です！
内見前に不動産会社からLINEが。
「内見前に申し込みが殺到している為、入札形式の買い付けに変更します」
・・・・アチャー( ;∀;)
１００万円台でスピード勝負しようと考えていた目論見は完全に外れてしまいました。
まぁ条件いいですからね、こうなるのも仕方ないです。
市街化調整区域で２００万円以上出すつもりはないので内見自体も取りやめようかと思いましたが、経験値上げる為に現地へ行くことにしました。
市街化調整区域の限界・・
ショッピングセンター徒歩１０分なのになぜ市街化調整なんだ？
と思っていましたが、現地で納得。
主要な道路から車１台しか通れない細い坂道を下り、たどり着いたのは人里離れた盆地でした。
現地で様々な問題を確認。
- 戸建て前面道路には給水管がきておらず、井戸を利用⇒年間のメンテ上昇
- 敷地高低差を考えると排水性が悪い⇒湿気の問題、耐久性への影響
- 周囲が背の高い雑草に囲まれているので虫や動物が多数出る⇒女性は嫌がる
- 周囲の高低差を考えると北側に水が溜まる⇒湿気の問題、耐久性への影響
- ゴミ捨て場まで徒歩７分と遠い⇒退去の可能性を高める
- 給水管が前面道路だけでなく５０ｍ先の公道にもきてないので水道管を引き込めない⇒井戸の枯渇、水質の変化に対応できない
- 内部がカビと汚れがひどくリフォームに５０万はかかる⇒利回り低下
- 土地に閉塞感があり照明もない⇒女性は嫌がる
- 敷地内だけでなく隣地も雑草がひどく定期的な除草が必要⇒メンテ代上昇
市街化調整区域の限界を感じてしまいました・・。
これだけの悪条件を確認できたので、出せても１５０万円だなと。
当然、何も考えず安ければ買いたい勢がいるので、１５０万円では購入できません。
自分が住んでいいと思えるかどうか、という基準を大事にしているので今回はNG判定です。
次行きましょ次。
自分で対処できる問題かどうかが大事
建物を購入する際に大事なのは、問題の把握と対処方法の検討です。
業者を使う必要があるのであればいくらかかるのか。
自分だけで対処できる問題なのか。
今回については、井戸の水質・枯渇問題、湿気の問題、ゴミ出し場所までの距離、土地の閉塞感だけは解決できないと考えいくら安くても危険と判断しました。
逆に雨漏れ、シロアリとかは解決できる問題なので恐れる必要はありません。
（主要構造部がスカスカにやられている場合は別）
去年購入した１８０万円戸建ても雨漏れと基礎の割れがありましたが、自分で対処できると考え購入しています。
おもいきって購入し大正解。
最近戸建ての参入プレイヤーが多すぎなので、今であれば確実に３００万円以上になってました。
今後も、「自分で解決できる問題か」「自分が住んでもいいと思える物件か」という観点をこれからも大事にして進めていきます。
焦らず、人と比べずゆっくりと。
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