土地を購入する前に市街化区域か市街化調整区域か確認しよう

太陽光発電

市街化!コトトロです。

太陽光発電所なのにやたらと土地固定資産税が高いな~と思っているそこのあなた。

実は土地が市街化区域かもしれません。

市街化区域か市街化調整区域かで将来の出口戦略は全く変わってくるので確認が必要です。

確認の仕方や注意点を簡単にまとめます。

 

 

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役所調査をしよう

家を建てる前に、ハウスメーカーの社員は役所調査をします。

 

・その土地に建築の制約がないか

・特別な条例がないか

・そもそも建物が建てられる土地か

 

えいや!で家を建てようとして、最後になって

「やっぱり建てられませんでした・・」

という状況を防ぐ為です。

 

太陽光も同じで、分譲販売業者さんは役所調査をしています(たぶん・・)。

先日も銀行から

「土地が保全区域に指定されているので、申請を出して認定を受けてからの融資になります」

と言われましたが、私がお願いしている販社さんはしっかりと調査をし、事前申請も済んでいたので大きなトラブルには発展しませんでした。

 

もしずさんな販社であれば

「実は保全区域に指定されていることが後からわかったので、申請の為に20万円かかります」

と言われる可能性は大いにあり得ました。

 

販売会社が信用できない場合は自分で役所に行って調査をしましょう。

土地から自分で購入する方は「役所調査」必須です。

 

市街化区域か市街化調整区域か理解しよう

日本には大きく二つに分けると市街化区域と市街化調整区域があります。

(他にも非線引き区域などありますが、シンプルに考える為に省きます)

 

自分が購入する土地や太陽光案件が市街化区域か市街化調整区域かは理解しておいた方がいいです。

なぜなら・・出口戦略が大きく変わってくるからです。

 

 

市街化区域の出口戦略

市街化区域は簡単に言うと市街化を促進するエリアです。

もちろん家を建てる事ができます。

太陽光発電所を手放す可能性がある30年後を見据えると、土地を売りやすいのは自明ですね。

 

「雑種地でも家を建てれるの?」

と疑問に思う方も多いと思いますが、建てれます!

 

たとえ雑種地であっても宅地扱いで売買可能です。

 

宅地にすれば家を建てれるわけではなく、家を建てるから宅地になるのです。

市街化区域は出口戦略を考える必要もないくらいのエリアです。

安く売り出せば買い手はいます。

 

気にするべきは土地固定資産税ですね。

土地の評価が高いので、税金も高くなります。

 

 

市街化調整区域の出口戦略

太陽光はほぼコチラ。

市街化調整区域です。

安く土地を仕入れ、利回りを上げないといけないので、自然と市街化調整区域エリアに絞られます。

 

難しいのは出口戦略。

基本的に家は建てれません。

(昔から親族が住んでいた、等の条件を満たせば建築が可能な場合もあります)

周りに全く家が建っていないような場所では売るに売れない状況が考えられます。

最低でもゼロ円であれば貰い手がいるような土地を選択するのが賢いですね。

 

山の奥にある土地固定資産税が年間数千円の土地であれば、売れなくてもなんとかなるかも?・・ん~どうでしょう。

私はやはり土地を持ち続けるのはリスクだと思います。

いらなくなっても所有権を放棄できないことはしっかり考慮して購入しましょう。

 

 

市街化区域か判別する方法

所有している土地は市街化区域なの?

迷ったら役所に行きましょう・・と言いたい所ですが面倒ですよね。

簡単に確認できるサイトはこちら。

MapExpert

 

 

赤枠の部分に住所選択欄があります。

自分が所有する土地の住所を選択しましょう。

すると右側にマップが出ます。

 

色が付いているエリアであれば市街化区域です。

土地購入前であればしっかり土地固定資産税を調べましょう。

 

色が付いていなければ市街化区域以外です。

出口戦略までしっかり考えてから土地を購入しましょう(購入済の方は作戦を考えましょう)。

 

役所調査は非常に大事です。

後でトラブルに巻き込まれたくない方はキッチリ調査して下さい!

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コメント

  1. 砂糖 より:

    ワタクシが所有している、認定中、現在交渉中の発電所は全部市街化調整区域でございますw
    20年後地獄を見るのが目に見えていますw

    • コトトロ より:

      砂糖さん
      20年後は卒FIT後のビジネスが確立されていると予想してます。
      再度太陽光用地として価値を見出せると思いますよ。
      あくまで予想ですが・・(^-^;