太陽光投資で失敗したこと（土地価格編）

土地値失敗！コトトロです。

 

久しぶりに書きます失敗したことシリーズ。

以前はパワコン選定、防草シート、固定資産税について書いた記憶がうっすらあります。

今回は土地の価格編です。

 

失敗？とまでは言い過ぎですが、自分なりに思うことを書いていきます。

 

 

太陽光用の土地評価はどうなる？

最近はTwitterでBS議論があり、大変勉強になりました。

まだベールに包まれている（？）やまもんさんと現役バンカーであるベカンさんには感謝ですね。

 

格付け評価と保全評価では太陽光設備について評価方法が異なる事。

保全評価ではゼロ評価となり得ることが書かれていました。

 

その通りですよね。

ABLで上物の担保価値を認めてくれない場合、保全評価ゼロになるのは致し方なしです。

 

格付け評価上では太陽光設備を簿価で評価してくれることは知っていましたが

一つ疑問が・・。

 

あれ？太陽光用の土地は保全だけでなく、格付け評価上もほぼゼロ評価なのでは？ってことです。

路線価のない調整区域にある土地では評価が出づらいのは明白。

 

以前、銀行員に聞いたことがあります。

太陽光の土地は完全にゼロ評価なんですか？と。

 

銀行員「完全にゼロ評価にはならないですね・・(*_*;」

 

おう、、つまりほぼ評価出ないって言ってるようなもの。

苦しそうに答えて姿が印象的でした。

 

 

修正貸借対照表を考える

私たちが見ているBS。

銀行員は粉飾をしていないか疑い深く見るそうです。

 

• 証明できないことをいいことに、ありもしない現金を何千万と計上していないか
• 売掛金に毎年同じ項目（金額）が計上されていないか
• 赤字にしないことを目的に、実質経費であるものを資産計上していないか
• 土地の実質評価額との乖離はないか

 

実質的に資産計上できないものはマイナス。

土地の評価も購入した金額ではなく、路線価から割り出して銀行独自の掛け目をかけた数字で評価。

 

ん・・つまり・・太陽光用の評価は実質ゼロと見なされる可能性がある。

銀行員は表向きの数字であるBSを元に修正貸借対照表を作成。

バランスを保っていたBSが崩れて、実質債務超過と見なされている可能性がある・・。

 

普通にあり得ます。

上物である太陽光設備を簿価で評価してもらっても、土地をゼロ評価されたら資産評価額はのびづらいですよね。

 

 

土地値で後悔していること

長々とわかりづらいことを書きましたが、ようやく本題です。

太陽光投資で土地値を後悔しているってどういうこと？

 

太陽光設備を簿価で評価し、太陽光用の土地（調整区域にある土地）の評価がゼロに近づくのであれば、土地値の割合を少なくしておいた方が良かったのではないかと。

 

もう少しわかりやすく書きます。

太陽光発電所２０００万円の場合。

 

①

発電設備一式　１５００万円

土地　　　５００万円

ではなく

 

②

発電設備一式　１９００万円

土地　　　１００万円

としておく方が銀行融資を進めていく上では良かったのではないか、ということです。

 

修正貸借対照表上では①では太陽光設備の簿価である１５００万円の価値。

②では１９００万円の価値。

 

となるのでは？と思ったんですよね。

ここまで書いておいてなんですが、これは私が勝手に考えていることであって銀行員に直接聞いてみないとわかりません。

 

ですが、これから太陽光を買おうとしている人の参考になるのでは、と思い書いてみました。

将来的に融資を進めやすくなるかもしれません（断言できず）。

 

分譲太陽光で、土地が販社名義に切り替わっており、土地値と設備の値段割合を変更できる場合には検討の余地がありそうです。

逆に、土地の名義が販社に切り替わっていない場合は考えないくて大丈夫。

土地の所有者に対して、契約書上だけでいいから土地値を安くしてほしいとは言えませんからね。

 

う～～ん、私自身土地値のこともう少し考えておくべきだったかも。

土地値の高い発電所を売却して、利益も出るようであればBS上の評価は上がり融資は出やすくなるんでしょうね（やらんけど）

 

ということで、コトトロ何言ってるのかわかんねーよと思った方も多いと思いますが、私はブログに日々考えていることを書き綴るスタイルな為、ご容赦ください(^-^;)