賃貸経営と消費税の関係。インボイス対策練り直し!

コトトロ計画

消費税!コトトロです。

 

先日、インボイス対策の為に個人でも売り上げを1000万円越える施策を考える話をしました。

インボイス制度の対策をしよう!1000万円の壁を検討する
お盆ですね~。 埼玉県某所から実家のある千葉県某所まで行きは2時間半程度。 帰りはあえて混んでいる高速を避けたら5時間以上かかりました(^-^; 今日はゆっくり休憩です。 よく考えてみたら何もやらない日は数カ月ぶり。 ゆっくりブログも書けます。 今日は恐怖の制度インボイスについての対策案です。

 

記事では初めに賃料収入も含めて1000万円越えを目指すと書きましたが、認識が間違っていた点があります。

(ご指摘いただいたPVまにあさんありがとうございました)

 

 

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賃料は課税売上か非課税売上か

結論を先に書くと、「住宅の貸付」に関わる売り上げは非課税となります。

つまり、先日書いた賃料収入と合わせて1000万円越えの課税収入を目指すのは間違った方針です。

 

さらに、1000万円を越えなくても簡易課税制度を利用できるのでは?

とご指摘いただき条件を調べたところ、簡易課税制度の条件は課税売上5000万円以下であり、1000万円以上とは記載されていないことがわかりました。

間違った情報を載せてしまい失礼しました。

 

 

駐車場代には消費税がかかる

賃貸経営の消費税について調べてみると、どうやら賃料収入の種類によって消費税がかかるかどうか変わってくるそうです。

 

「家賃」 ⇒ 消費税はかかりません
「共益費」⇒ 消費税はかかりません
「礼金、保証金等のうち返還しない金額」⇒消費税はかかりません
「駐車料金」⇒ 契約形態によっては消費税がかかります

 

家賃には消費税がかからなくても、駐車場代にはかかるんですね・・。

確かに賃貸で借りているウチの駐車場代に消費税はかかっていました。

 

(ちなみに、テナントへの貸付や貸し倉庫などの非住居であれば「住宅の貸付」にならないので、家賃は課税売上となります)

 

 

コトトロ計画練り直し

インボイス対策を再検討します。

 

【計画①】

信販アプラスを使い個人で3基購入(審査は通る前提(*_*;)。
課税売上を1000万円に抑え、免税事業者を継続する。

 

 

(個人所有の9号基 売電売上予定)300万円
売上1000万円まで残り700万円余裕あり。

 

1基あたり180万円程度の売り上げ見込みの発電所を3基購入。

180万円×3=540万円。

 

個人所有の発電所4基で課税売上840万円。
(300万円+540万円=840万円)

 

太陽光は10%程度売り上げが上振れする可能性があるので売電収入を840万円程度に抑えます。

売上1000万円以下に抑えて免税事業者を継続する計画です。

 

インボイスが始まらない場合や、FITの条件が優先され消費税が益税となる場合は個人事業拡大は終了となります。

法人という名の箱があるので、個人で売り上げをこれ以上伸ばす必要性がありません。

 

 

「インボイス制度が始まる場合の追加計画」

 

【計画②-1】

簡易課税制度が継続している場合は簡易課税事業者への移行をする。
(簡易課税事業者からのインボイスが適格請求書と見なされる前提)

【計画②-2】

FITが優先され消費税が益税となることが確認できた場合は、免税事業者を継続する。

【計画②-3】

簡易課税制度が廃止され、インボイスの発行が義務化された場合は、大人しく課税事業者へ移行する。

 

(当初、売上1000万円を超えないと簡易課税制度は使えないと勘違いしていましたが、1000万円以下でも簡易課税に移行できるとPVまにあさんからご指摘いただきました。アドバイスありがとうございます。)

 

簡易課税を全ての事業者が選択できる状態にはしないと予想していますがどうでしょうか。

簡易課税制度だけは存続してもらえると嬉しいですね。

 

FITがある為、売電収入の消費税分が益税のままとなる可能性も高いと考えています。

電力会社側からするとFITとのにらみ合いになりますが、免税事業者に対して仕入れ控除が出来ない分を振り込む前に引くことはやりづらいはずです(楽観的思考)。

 

どんな結果になっても慌てないように計画を進めていきましょう!

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コメント

  1. PVまにあ より:

    度々すいません。
    簡易課税制度は、課税売上が1000万以下でも届出をすれば成れるのでは?

    ということは課税売上を900万程度に抑え、インボイスが真に導入されるのであれば簡易課税の申請、導入されないのであれば、設備投資が終われば定められた期間を経て免税事業者の届出をすればいいのではと思います。

    • コトトロ コトトロ より:

      確かに簡易課税の条件は課税売上5000万円以下であって、1000万円以上とは書かれていませんでした。

      PVまにあさんの言う通り、課税売上900万円程度に抑えながら簡易課税制度の利用を検討するのが良さそうです(簡易課税が残っていればですが・・)。

      ご指摘ありがとうございました。