予算！コトトロです。
太陽光１０基所有してセミリタイアしています。
先日、下記のツイートをしました。
ボロ戸建てはトータル300万に抑える予定。
土地建物180万
諸経費25万
現状、設備や材料に52万300万まであと43万か。
浴室のリフォーム方法は塗装になりそうだ😅予算を途中で振り返りリフォーム方法を検討するのは大事だね。
— コトトロ☀️太陽光セミリタイア生活中 (@kototoro31) December 16, 2019
ボロ戸建は読んで字のごとくボロボロなので、油断するとすぐにリフォーム代数百万ふっ飛びます。
予算から逆算し、後どのくらい資金を使えるのか確認するのが大事。
まだ初期段階ですが、だいぶ初期投資したので、現状の残予算を出しておきます。
ボロ戸建予算は３００万円
ボロ戸建を購入する前から考えていましたが、予算はトータル３００万円に抑える予定です。
仮に月５万円で貸し出すと、１８０万円で購入しているので、表面利回り３３．３％。
３００万円だと利回り２０％です。
今は皮算用ですが、将来を見据えて進めていきます。
事業なので当然ですね。
幸か不幸か住み込みでリフォームしているので、快適に住むために必要な改善点は自然と見つかります。
暗い、汚い、臭う、暑い、寒い、使いづらいという素直な意見は住んでいるからこそ出てくる意見です。
自分たちが住みやすくなれば、将来の入居者も住みやすいはず。
そういう意味では、女性（妻）の意見は大事ですね。
リフォーム残予算はいくらか算出してみた
ツイートしたように以下の金額が既にかかっています。
建物と土地 １８０万円
諸経費 ２５万円
購入済の設備、道具、材料 ５２万円
３００万円の予算に対して残りは４３万円です。
初めなので道具の購入に予算が削られます。
道具は今後も使うので予算外にしてもいいのですが、財布のヒモと気持ちを引き締める為にあえて予算の中に組み入れる事にしました。
大きな費用がかかるキッチンセットと浴室改装費用がまだ残ってるんですよね・・。
浴室をユニットバスに交換するのは予算的に現実的では無く、塗装で対応する形になりそうです(^-^;
途中で予算を振り返るのは大事
今までザックリ計算でしたが、今日残予算を計算してみて今後の計画が立てやすくなりました。
お金をかければいくらでもグレードアップさせることは出来ますが、事業としてとらえた時に得策とは思えません。
築３４年の家に賃貸で住もうとする人はキッチンや浴室のグレードよりも、賃料に気が向くはずなので。
住む人が何を考え、どこまでを求めるのかを想像しながらリフォームしてきます。
今回のボロ戸建は、小さいながらも庭があるのとスーパーが徒歩３分であることが大きなメリットです。
変えようのないデメリットは茨城県で駅から遠いのに駐車場が１台分しかないこと。
内部はDIYで何とかします。
ちなみに、ターゲットと考えているのは
「賃料を抑えたいが、生活の利便は重要視し、安全を考えて庭で子供を遊ばせたい３人家族」
「賃料を抑えたいが、生活の利便は重要視し、安全を考えて庭で子供を遊ばせたいシングルマザー」
の２パターン。
将来、入居者が付いた時に答えが出ますが、今から楽しみです(^^)/
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