必要経費！コトトロです。
太陽光や不動産事業を始めたい方が必ず身に付けないといけないスキルがあります。
それは、シミュレーションスキル。
事前にシミュレーションしないと失敗しますよ！
今回はボロ戸建投資をしたい方に向けて書いていきます。
全ては自己シミュレーションから始まる
業者シミュレーションを信じていませんか？
悪徳な業者が多い業界です。
業者シミュレーションを信じて、思ったよりも発電しない！と後から後悔しないようにしたいですね。
不動産も同じで、事前にシミュレーションは必須です。
と言いつつ、私はボロ戸建を購入する前に詳細な事前シミュレーションしていませんでした(^-^;
１８０万円と安い金額なので、どうにでもなると思っていたんですね。
実際はかかる経費が多くあり、当初想定していたリフォーム費用を見直さないといけない状態になりました。
購入金額が安いと、経費が占める割合が多くなります。
後で驚かない為にも事前に経費シミュレーションまで実施してからボロ戸建を購入して下さい。
自分の反省を込めて、購入時にかかる経費を書いていきます。
ボロ戸建購入時にかかる必要経費
購入時にかかる税金関係のリアルな数字をまとめます。
１８０万円でボロ戸建を購入した場合の経費です。
①仲介手数料
９７,２００円
ボロ戸建購入時に不動産会社へ支払う手数料です。
②契約書貼り付け印紙代
１,０００円
契約書に貼る印紙代です。
③固定資産税清算金
１８,７３２円
売主が支払う固定資産税、残り２５８日分の金額を事前清算しました。
④登録免許税（所有権移転、土地）
４６,５８０円
固定資産税評価額（土地分）の2％です。
⑤登録免許税（所有権移転、建物）
２１,２６０円
固定資産税評価額（建物分）の2％です。
⑥不動産取得税（土地分）
３４,９３５円
売買をする時ではなく、購入後半年経ってから請求がくる土地分の取得税です。
⑦不動産取得税（建物分）
３１,８９０円
売買をする時ではなく、購入後半年経ってから請求がくる建物分の取得税です。
（所有権移転をする為に、司法書士の費用もかかります。今回は自分で所有権移転にチャレンジしたので、司法書士代はかかりませんでした。）
購入金額に対して必要経費が占める割合
上記①～⑦全てを足すと、２５１,５９７円です。
た・・高い・・。
１８０万円の１０％程度と想定していたので、想定よりも７万円高いです。
購入金額が安いと必要経費割合が高くなるんですね。
購入費用１８０万円と合計すると、２,０５１,５９７円となりました。
当初、購入費用＋リフォーム費用を３００万円と想定していたので、リフォームにかけられる費用は９４８,４０３円となります。
・エアコン・ガスコンロ設置。
・給湯器・洗面台交換交換。
・本下水への切り替え工事。
・内装塗装、床CF張り替え、和室床を洋室化。
これを全て９４万円で抑えられるのか！？
ハードルは高いですが、やってやりますよ(+_+)
３００万円以内に抑える事ができれば、月５万円で貸し出すと実質利回り２０％です（表面利回り３３％）。
初めは自分たちが住む可能性が高いのですが、賃貸に出す前提で進めて行きます。
この一分の一プラモデルを使って、自分のスキルを最大限に高めます。
ボロ戸建にかかる必要経費
必要な経費を全て入力し、シミュレーションを作成しました。
字が小さすぎて全く見えないですね・・。
購入時ではなく、運営経費として何が必要かも書いていきます。
①固定資産税
役所で調べた建物と土地の固定資産税
②都市計画税
役所で調べた建物と土地の都市計画税
③火災保険料
加入する予定の火災保険の金額。オールリスク推奨。
④地震保険料
加入する予定の地震保険の金額。
私は地震保険否定派。無理に入る必要はありません。
⑤仲介手数料
何年に一度入退去するか事前に想定し、仲介手数料を検討しておきます。
通常は賃料の１ヶ月分。
⑥広告費
こちらも何年に一度入退去するか想定し、広告費用を検討します。
通常は１ヶ月、入居が決まらないと賃料２～３カ月分の広告費を不動産会社へ支払う人もいます。
最近は大家さんが直接募集するサイトが多くあるので、広告費ゼロでいける可能性もあります。
⑦現状回復、リフォーム費用
購入前にリフォームにいくらかかるか想定します。
自分で検討がつかない方はリフォーム会社の立ち合いが必要です。
⑧設備修理、交換費用
設備の経過年数を確認し、修理や交換にかかる費用を想定します。
設備は基本１０年耐久ですが、１５年以上経過した設備を交換する前提で考えましょう。
太陽光と不動産のバランスについて
不動産のシミュレーションをしていて思いました。
やはり太陽光事業は安心感が違う！
入退去がある度に発生する不動産会社に支払う仲介手数料、広告費はひどい話で、ワンルーム投資をしている人は苦しむんだろうな～と思ってしまいました。
戸建は入退去リスクが少ないのが救いです。
太陽光と不動産をバランス良く保有して、お互いのリスクを補完し合うのが理想ですね。
ボロ戸建でリスクを抑えた事業を展開し、太陽光と不動産のバランス改善を意識して進めていきたいと思います。
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