新築戸建てエリア！コトトロです。
私は太陽光投資を一旦完了させてから、築古戸建て投資、土地から新築戸建て投資、土地貸し投資と広げていきました。
人から聞くだけでなく、自ら体験してみたリアルな情報や結果を今後は残していきます。
今日は新築戸建て投資のエリアについてです。
太陽光発電投資終了後に不動産投資へ
太陽光発電所１０カ所所有が確定した頃、築古戸建てを１戸購入しました。
当時は自分でDIYして人に貸し出すことをしてみたい一心でしたが、最終的には自分で住みながらDIYをして住むことになります。
築古戸建てを複数戸所有して好きなDIYで事業化していけたらいいな～
と考えていたものの、いきなり２戸目で新築戸建て投資に手を出すことに。
時代に沿って考えや手法を変えていくのが自分のいい部分であり、一貫性がないという面では悪い部分でもありますね^^;
なぜ地方都市で新築戸建て投資を始めたのか
では、なぜ急に地方都市で土地から新築戸建て投資を始めたのか？
当時考えていたことは以下の通り。
- 土地値が安い前提なので、将来土地値が暴落しても気にならない
- ライバルがいないので家賃設定が自由（家賃競争に巻き込まれにくい）
- 将来の出口は実需層（投資家の融資可否を気にしなくてもよい）
- ４０年間運営できる不動産がほしい
- 圧倒的な差別化ができる賃貸経営がしたい
土地値が安い前提なので、将来土地値が暴落しても気にならない
地方土地だから土地が安いというのは漠然としすぎていますが、ハウスメーカーも手を出しづらいような土地は安く仕込むことができ、戸建て用の土地を300万円以下で仕込むことができます。
売値300万円以下かつ固定資産税が同程度であれば、将来的に土地値が暴落することはなく、下がったとしても気にならない程度です。
将来、不動産の価値が大きく下がる可能性があるので不動産投資は恐い！と思っている方にとっては取り組みやすい投資手法ですね。
ライバルがいないので家賃設定が自由
新築戸建てにはライバルがほぼいません。
にもかかわらず、需要は強い。
（需要の確認方法はまた別記事に書きます）
athomeやsuumoで検索してみるとわかりますが
新築戸建てだけで抽出検索すると数は劇的に少なくなります。
家賃は需要と供給の関係で決まるため、新築戸建ての家賃設定はある意味自由。
もちろんエリアにより上限はありますが、不動産屋が想像もしないような賃料で決まることも多い世界です。
将来の出口は実需層
不動産を購入する時に意識するのは出口のターゲット。
どんな属性の人が、どの程度の利回りで、どこの金融機関を利用して、自分の物件を購入してくれそうか事前に考えながら購入しなくてはいけません。
アパマンの出口は当然ながら投資家です。
シビアな投資家は当たり前のように指値をしてきますし、利回り星人が多いので「○％以上にならないと買わない！」と声高に叫ぶ方を容易に想像できます^^;
戸建てであれば対象は投資家だけでなく、一般の実需層まで拡大。
利回りという概念ではなく、どこのエリアか、いくらの予算まで出せるか、という考えに変わります。
さらに強いのは住宅ローンが使えること。
新築戸建てであれば、１０年以上経過しても投資家を意識することなく売却が可能です。
４０年間運営できる不動産がほしい
築古戸建て投資も個人的に好きな手法ですが、築４０年の戸建てを購入しても１０年後は築50年。
20年後は築60年です・・。
当然ながらメンテナンスにかかる費用は年を増すごとに増えていき、非常に安定感のない投資手法となります。
一方、新築戸建てであれば４０年経過しても築４０年（当たり前^^）。
まだ現役で働いてくれることも期待できます。
40年間のトータル収支はいくらになるかをメンテナンス費用を含めて考えると、新築戸建てに惹かれてしまいます。
（築古戸建て投資が悪いわけではありません）
圧倒的な差別化ができる賃貸経営がしたい
私は前々から不動産の賃貸客付け会社の意向で結果が変わるような運営に疑問を感じています。
不動産会社に頼らずに入居者募集する計画を立ててみる | コトトロブログ – 好きな事をして生きていく (kototoro.com)
不動産仲介手数料１か月分だけでなく、客付けしてもらうことを目的として広告費AD１～３か月を払うようなシステムはおかしいと思いませんか？
仲介会社が優先して客付けしてくれるように努力するくらいなら、自ら募集して自ら客付けするくらいの気概を持ちたい。
そこで重要になってくるのが圧倒的な差別化です。
この世の中は需要と供給のバランスで価格設定が変わるので、大きくバランスが崩れている新築戸建て賃貸には大きな優位性があると考えました。
もちろんネット情報だけでなく、自ら需要と供給の％を算出し、いけると判断してから取り組んでいます。
新築戸建ての優位性を説明したところで
「一体どこでやればうまくいくのよ？」
という声が聞こえてきました。
駆け出しの私が語るのはこれまた説得力のかけらもありませんが
初めての新築戸建て投資の経験と毎日の検索結果を元に考えた
新築戸建て向きのエリアについて書いていきます・・って長すぎるわ！！
つづく
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