新築戸建て投資はエリアが限定されるので注意②

不動産

新築戸建てエリア2!コトトロです。

 

新築戸建ての優位性を説明し始めたら長すぎてエリアの説明ができなかったのが前回の話^^;

今日は新築戸建て向きのエリアについて書いていきます。

 

 

需要と供給を考える

新築戸建て投資で大事なことは、既に建築されている戸建てを購入しないこと。

既に分譲されている戸建てを購入することが悪いわけではなく、既に利益が盛られている収益物件を購入することがアウト

 

たま~に、分譲でなかなか売れず1580万円になることも(今は建築費高いからもうないかも?)。

建築会社の利益がほとんど無くなり、利益度外視になっている状態です。

販売会社が直接募集している場合は仲介手数料が無くなるので、新築戸建て賃貸として検討できることもありそうですね。

 

大切なのは需要と供給の関係を考えること!

数年前の太陽光発電所はライバルが少ないため分譲太陽光発電購入は大ありでしたが、戸建てに関しては実需層まで巻き込んで価格設定をするので建築会社の利益がドカンと加算されます。

需要と供給の関係で価格は決まるため、ほしい人が多くなると価格は高くなるんですね。

 

最近の太陽光発電所の利回りが9%程度に下がったのは需要が供給を大幅に上回ったため。

現物投資に関しては需要が供給を上回るまでに取り組むのが大切です。

 

 

家賃設定から土地値と建物費用を考える

需要と供給の関係を理解したところで、次に考えるのは家賃設定です。

なぜなら、1580万円の新築戸建てが安いといっても、諸経費(火災保険、抵当権設定、所有権設定など)含めて100万円追加されるのでトータル1680万円。

 

利回り10%を目指すなら月13.2万円の賃料が必要。

地方都市で月13、2万円はかなり難しいですよね。

 

自分なりに調査をして月13,2万円いかないと判断し

それでも10%はほしい・・と考えると1580万円の物件の投資判断はNGとなります。

 

つまり、いくらで買いたいかではなく

家賃設定をいくらにできるか、から逆算して建築費用+土地値+地盤改良+外構費用を考える必要があるということ。

 

事前準備、事前調査をしないと土俵に立てません。

 

 

○○万円の家賃が取れるエリアを選定する

では、家賃の価格帯を理解する為に何をすればいいのでしょうか。

不動産業界では、不動産屋にヒアリングをして家賃設定を考えることが普通と言われています。

 

ところがどっこい、新築戸建てに関しては不動産屋に家賃設定を聞いてはダメです。

不動産屋に聞いても、新築戸建てなら10万円くらいかな~と言われるのがおち。

 

あってないようなものが新築戸建て賃貸の家賃相場なので、自分で考え自分で決めていかないといけません。

もちろん何の根拠もなく、自分でエイヤっときめるのもだめ~。

 

ひたすら賃貸のポータルサイトを見て相場観を養う必要があります。

ただ物件数が少ないため、この相場観を養うまで時間がかかるんですよね・・。

 

 

どこのエリアがおすすめか?

手当たり次第に新築戸建て賃貸の募集賃料を見ていくと、土地値があまり高くないエリアなのに高い家賃が取れそうなエリアがわかってきます。

主要な駅から2~3駅離れていたり、駅が近くにはないけど近くに大規模ショッピングモールがあったり。

スタバから5km以内の範囲もおすすめ。

 

1年くらいひたすらポータルサイトを眺めているとわかってくるはずです。

 

並行して土地値もポータルサイトで見続けます。

新築戸建て賃貸は300万円以下の土地ではないとうまく回らないため、安い土地だけ見ればOK。

 

300万円以下の戸建て用地??

そんなのあるわけないじゃん!!

って思ったそこのあなた。

 

そう、その通り。

実は新築戸建て賃貸はどこでも通用する手法ではなく、エリアが限定される手法なんです。

建物も1200万円程度で仕上げないといけませんし・・。

 

自分で価格の歪みがある場所を探して、取り組める範囲になければ諦めるしかありません^^;アイヤー

 

今後人口が減少して価格勝負になってくる築古RC投資で消耗戦をするくらいなら、新築戸建ての方がいいじゃん!と私は思っていますが、家賃下落問題を吸収できるくらいの余裕も必要な手法のため良し悪しですよ。

自分でシミュレーションして、様々な角度から検討してGOを出す。

太陽光と同じです。

 

ではまた!

不動産
コトトロをフォローする
コトトロブログ – 好きな事をして生きていく

コメント