新築戸建て投資やりたいけど収支が合わない

不動産

新築!コトトロです。

 

昼から壁のパテ塗りしようと思ってましたが、暑いのでブログ書いてます。

ふと、新築戸建て投資熱が盛り上がったので、軽く収支計算してゲンナリした話を書いていきます。

 

 

戸建て投資もいろいろ

現在築古の戸建て投資本格参戦に向けてDIYスキル向上を試みていますが、戸建ては築古だけではありません。

新築、シェアハウス、ボロ戸建て、様々な可能性を秘めているのが戸建てです。

 

現在私がボロ戸建てにハマッているのは勝ち戦だからです。

200万円以下で購入ができれば、最悪月4万円で貸し出しても利回り24%。

 

実際はリフォームに100万円かかると想定しても、利回り16%。

出口も実需に売却が可能なので、内装を100万円でリフォームすれば500万円以上で売却可能です。

(もちろん地域によりますよ!)

 

セミリタイア中の身としては、勝ち戦を仕掛け、体を動かし運動にもなる一石二鳥作戦は最善の方法なのです。

 

 

 

新築戸建て投資はどうか?

ボロ戸建て見ていると、なかなか条件に沿った物件は出てこないので新築も攻めたくなります。

土地を自分で探してきて、地場工務店に依頼して建ててもらう方法です。

 

普通は戸建てを建てようとすると、安く抑えても1000万円くらいなんですよ。

そこに土地代をいくらまで出すかどうかが難しいところですが、家賃から逆算する必要があります。

 

その地域で家賃月10万円設定できそうであれば、年間で120万円。

利回り10%を狙うのであれば1200万円が限界です。

 

では、家賃10万円設定できるエリアで200万円の土地があるかというと、、、全くありません。

そこは需要と供給の原理で、安くても土地代500万円~600万です。

 

建物1000万円+土地代500万円=1500万円。

賃料月10万円とすると、年間120万円。

利回りは8%。

 

普通に出回っている土地をあさると良くて利回り8%、諸経費含めると7%台なわけです。

出口は容易ですが、計算上は厳しいですよね・・。

 

そこで諦めない人はなんとか建物代を900万、土地代を300万円に縮小して利回り10%たたき出す人いますけどあれは例外です。

建物を900万円で作るのは真四角でチープな設備で仕上げる必要が出てきますし

土地代を300万円まで下げるには、傾いたボロ家が上物として残されているなど、特別なひずみが必要になります。

 

ひずみ物件は残念ながらネットでは出てきません。

太陽光も同じですけど、良案件はお得意様のものです。

 

ではどうするか?

ハイ、お得意様になるしかありません。

 

ではどうすればお得意様になれるか、という記事は長くなったのでまた後日書いていきます。

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