新築！コトトロです。
昼から壁のパテ塗りしようと思ってましたが、暑いのでブログ書いてます。
ふと、新築戸建て投資熱が盛り上がったので、軽く収支計算してゲンナリした話を書いていきます。
戸建て投資もいろいろ
現在築古の戸建て投資本格参戦に向けてDIYスキル向上を試みていますが、戸建ては築古だけではありません。
新築、シェアハウス、ボロ戸建て、様々な可能性を秘めているのが戸建てです。
現在私がボロ戸建てにハマッているのは勝ち戦だからです。
２００万円以下で購入ができれば、最悪月４万円で貸し出しても利回り２４％。
実際はリフォームに１００万円かかると想定しても、利回り１６％。
出口も実需に売却が可能なので、内装を１００万円でリフォームすれば５００万円以上で売却可能です。
（もちろん地域によりますよ！）
セミリタイア中の身としては、勝ち戦を仕掛け、体を動かし運動にもなる一石二鳥作戦は最善の方法なのです。
新築戸建て投資はどうか？
ボロ戸建て見ていると、なかなか条件に沿った物件は出てこないので新築も攻めたくなります。
土地を自分で探してきて、地場工務店に依頼して建ててもらう方法です。
普通は戸建てを建てようとすると、安く抑えても１０００万円くらいなんですよ。
そこに土地代をいくらまで出すかどうかが難しいところですが、家賃から逆算する必要があります。
その地域で家賃月１０万円設定できそうであれば、年間で１２０万円。
利回り１０％を狙うのであれば１２００万円が限界です。
では、家賃１０万円設定できるエリアで２００万円の土地があるかというと、、、全くありません。
そこは需要と供給の原理で、安くても土地代５００万円～６００万です。
建物１０００万円＋土地代５００万円＝１５００万円。
賃料月１０万円とすると、年間１２０万円。
利回りは８％。
普通に出回っている土地をあさると良くて利回り８％、諸経費含めると７％台なわけです。
出口は容易ですが、計算上は厳しいですよね・・。
そこで諦めない人はなんとか建物代を９００万、土地代を３００万円に縮小して利回り１０％たたき出す人いますけどあれは例外です。
建物を９００万円で作るのは真四角でチープな設備で仕上げる必要が出てきますし
土地代を３００万円まで下げるには、傾いたボロ家が上物として残されているなど、特別なひずみが必要になります。
ひずみ物件は残念ながらネットでは出てきません。
太陽光も同じですけど、良案件はお得意様のものです。
ではどうするか？
ハイ、お得意様になるしかありません。
ではどうすればお得意様になれるか、という記事は長くなったのでまた後日書いていきます。
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