猫アレルギーの私が新築戸建て賃貸をペット仕様にする理由

不動産

ペット仕様!コトトロです。

 

なんちゃら警察に叩かれそうですが、昨日名古屋からきた友人と会食してきました。

今日から2週間自主隔離します(^-^;)

 

友人は千葉までトランンクルームを買い付けにきたそうです。

皆さんアクティブですね~。

千葉に安いトランクルーム屋さんがあることを知れました。

 

それ以外にも私の頭の中をガラっと変えた話題が・・

 

 

トランクルームの活用

トランクルーム。

車で走っているとよく見ますよね。

 

数千円でスペースを借りられるサービスです。

友人も国道沿いに土地があるので、安いトランクルームを探していたところ千葉県に発見したとのこと。

 

名古屋から千葉まで買い付けにくるのは私からすると信じられない行動範囲なのですが、全く苦にしていない様子。

世の中アクティブな人はたくさんいますね~。

 

私も使い道のない余っている土地はある為、トランクルームも検討したことがあります。

昔思ったのは、結局立地ありきだなと。

 

しっかりと国道沿いにあり、車で楽に出入りと積み下ろしができる場所ではないと簡単に埋まるようなビジネスモデルではないと思ってます。

安易に手を出すとやけどしそうだなと・・。

 

コインランドリーもそうですけど、立地の選定を納得できるまでやり、中古の機器を揃える。

そこまでしないと搾取されて終わりだろうなと考えてます。

 

おっと、書きたい内容はトランクルームとコインランドリーではなかった^^;

 

 

新築戸建て賃貸ペット仕様

昨日友人と話していて大きく変わった思考回路は今進めている新築戸建て賃貸の方針です。

私は猫アレルギーなので、ペット仕様にするつもりは全くありませんでした。

自分が住むわけでもないのにw

 

話をしていく中で、大きな差別化を図る意味で新築戸建て賃貸ペット仕様は最強だなと考えるようになりました。

ただでさえ、戸建て賃貸の供給がなく、あっても住みたいと思えない築古戸建てしか供給されていません。

 

「新築戸建て賃貸」というキーワードだけでも十分な差別化は図れると考えてますが、賃料増加の為にはペット仕様にするのもありだなと考えるようになりました。

 

通常、アパートやマンションはペット仕様にすることを嫌がります。

なぜなら、クレームの元になるから。

(現状復旧が大変という側面もあります)

 

ペット仕様にして1室賃料が上げられたとしても、犬や猫の鳴き声がうるさく、周りの入居者が引っ越ししてしまっては意味がないですよね。

では、戸建てではどうでしょう。

 

もちろん近隣の方が気にする可能性はありますが、壁1枚で挟まれているわけではないので、猫くらいであれば大きなトラブルにはならないと思ってます。

犬は・・危険ですね。

吠える犬はほんと吠え続けるので・・(-_-;)

 

ということで、ペット可の新築戸建てと言っても基本は猫。

犬は状況次第という形にしようかと思ってます。

 

 

現状復旧大変では?

ペット仕様で大変なのが現状復旧にかかる費用がかさむこと。

猫は爪を研ぐので、専用の研ぎ場所を与えないとクロスをガリガリと削ります・・。

 

退去する頃には壁はボロボロ、床は尿の染みが取れない状況を覚悟しないといけません。

ではどうしようか。

 

事前に対策しておくしかありません。

■ペットのトイレスペースを作る(床はCFかタイル)

■トレイスペース付近に水栓を設ける(掃除しやすい状況にしておく)

■クロスは猫が引っかいても削れないタイプにする

■腰壁パネルを設置する

■床全体はフローリングではなく、クッションフロアにしておく

 

事前に対策は必要と言いつつ、壁や床は張り替えればいいだけなので実はそんなに気にしてません。

敷金を1か月多めにもらえばいいだけなので。

 

ボロ戸建てを購入して鍛えたDIYスキルもありますし、現状復旧費用はだいぶ抑えられるでしょう。

 

問題は臭い。

これは猫というよりは入居者の属性に影響します。

 

トイレやゲボをしっかりと管理できる入居者であれば、そんなに臭いが籠ることはありませんが、気にしない入居者だと汚れを放置し、臭いが染み付く可能性があります。

こればっかりは対策が難しいので、家賃フィルターをかけるしかないかなと。

 

具体的には家賃10万円以上にして、高属性の方に入ってもらう。

高属性の方は家賃補助がたくさん出る会社に勤めていることも多く、家賃10万円でも実質3万円で住める人がいます。

 

そんな方に入ってもらいたいなと。

 

 

20年後を見据えて戸建て計画を考える

新築なのは当然ながら初めだけ。

一度入居者が退去したらそこにあるのはただの戸建て賃貸です。

 

今後人口も減少しますし、賃貸業はかなりシビアに計画を立てておかないと倒れる可能性があると思ってます。

その為には5年後どうするか、10年後どうするか、20年後どうするのか

を今から考えておかないといけません。

 

具体策。

数年経過したら相場の家賃9万~10万円にして、入居候補者の分母を増やします。

築10年未満、ペット仕様の築浅戸建て賃貸であれば需要あり。

5年後には近くにイオンモールもできる予定なので、駅徒歩5分や家賃のバランスを考えれば十分に戦えると考えています。

 

問題は20年後。

そこにあるのは、築20年の少しくたびれた戸建て。

20年後の未来を予想するのは難しいのですが、人口減、ボロ戸建ての供給過多、中古アパマンでは戦えないようになっているのではないでしょうか。

 

一方、戸建てはまだ元気。

築20年未満の供給は現状ほぼ無し(建設予定地周辺)。

20年後にボロ戸建ての供給は増えるものの、20年未満の戸建て賃貸供給は少ないはずです。

 

しかも、ペット仕様!

私が今回新築戸建てをペット仕様にする大きな理由です。

20年後に戦う為には大きなアドバンテージになると考えています。

 

家賃次第にはなりますが、20年後でも問題なく運営できる感覚が湧いてきました。

 

私が中古アパートやワンルームに興味が湧かないのはここ。

仮に築30年の利回り15%の築古アパマンを購入できても、10年後には築40年のおんぼろアパマンです。

 

間違いなく賃料で勝負するしか無くなり、その他大勢との不毛な戦いが予想されます。

しかも建物は40年を超えてくると配管がギブアップし始めます。

 

1階にしか水回りがない戸建てであればまだいいのですが、2階以上に水回りがあるアパマンは大変苦労されるだろうなと。

配管に腐食によるピンホールがあいて水漏れ、防水シートが切れて雨漏れ、低家賃による入居者の質。

 

様々なことが想像できてしまうので、中古のアパマンはどうしても興味がわかないんですよね・・。

リノベして売却はそのうちやるかも?

賃貸用としてセミリタイアする為のブーストとしては必要なジャンルですが、ストレスの元になりやすいな~と感じてます。

 

30年後?

私にとっては返済を終える築23年以降はボーナスステージ。

家賃を下げて賃貸続けても良し、自分で住んでも良し、自分でリノベして売却しても良し、なので30年後のことはあまり気にしてません。

 

戸建ては実需向けにも出口があるので、返済が終わればどうにでもなると思ってます。

 

まとまりのない文章を書いてしまいましたが、戸建て賃貸は初めの条件は悪いものの、安定感を求めている方にはもってこい。

私が人柱となって実験してみますので、うまくいったらその後マネしてみてくださいw

 

気づきを与えてくれた友人に感謝!

 

 

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