法人で購入！コトトロです。
２０２０年の目標設定をした際に、不動産は法人で買い進めて行くと書きました。
早速方針転換です。
不動産は今後個人で買い進めます。
理由を綴ります。
法人で買い進めていこうと考えていた理由
２０２０年目標設定時点では法人でボロ戸建を買い進めて行こうと考えていました。
理由は経費です。
ボロ戸建のリフォームは５０万円～１００万円程度になります。
個人よりもコトトロ合同会社の事業所得が大幅に上回る為、経費を法人側に集めたかったのです。
あれから１週間、早くも考えが変わってしまいました。
理由を挙げていきます。
個人で不動産を購入する理由
①法人の利益を増やしたい
現在法人は債務超過状態です。
２０２０年７月決算で解消するのは既定路線ですが、出来れば融資の為に大幅な黒字で終わりたい！
その為には、法人でリフォーム費用を経費計上しすぎるのは良くないと判断しました。
逆に個人でも、２０２０年度の利益を考えると１００万円以上の経費計上枠が作れそうなのでなので、法人での不動産購入に拘る必要は無くなりました。
②個人事業者は事業内容の追加変更をしなくてよい
法人の事業目的は太陽光関係しか記載していません。
不動産も法人として取り組むとすれば、３万円の登録免許税を出して事業目的の追加変更申請をする必要があります。
個人は緩いので、開業届に書いた事業内容を追加変更する必要はありません。
まぁ、いずれは法人で取り組むタイミングがくると予想している為、今やるか後でやるかの違いだけになりますが・・。
③所有期間５年以上の不動産売却にかかる税金は個人がお得
不動産の売却にかかる税金は法人と個人で大きく異なります。
【個人】
所有期間５年未満 ⇒ 譲渡税率３９％
所有期間５年以上 ⇒ 譲渡税率２０％
【法人】
所有期間に関わらず２２％～３４％（法人利益による）
現在進めているボロ戸建は５年以内に売却を考えていないので、５年後の税金が安くなる個人がお得です。
④課税事業者では不動産売却で消費税がかかる
法人は現在課税事業者で２年後に簡易課税事業者へ移行する予定。
一方、個人事業主としては３年後を目途に免税事業者へ移行する予定。
（インボイス制度の状況により簡易課税事業者になるかもしれません。早く太陽光事業者の方針決めてくれないかな・・(-_-;)）
課税事業者の場合、不動産売却時に消費税分を含めて売却価格を設定する必要があります。
実際消費税分を負担するのは買主ですが、物件価格が高くなる分だけ売却しにくくなるということです。
買主に消費税分安く購入してもらう為にも、「免税事業者として不動産を売却する道」を残しておきます。
⑤法人と個人共に不動産を所有すれば経費の振り分けが楽
初めは法人の利益をリフォーム経費で圧縮したい思いがありました。
よく考えると、法人と個人共に不動産を所有していればリフォーム費用の経費は自由に振り分けできそうです。
あ・・これはブログであまり書かない方がいいですね。
誰かが訪問してきそうです(^-^;
不動産は計画的に買い進めよう
あくまで数年間はボロ戸建を融資無しで買い進める私の話をしてきました。
２０２６年ごろには共同住宅１棟物を立てる予定なので、法人で不動産を購入するタイミングはそこかなと。
個人事業主としての実績も銀行は評価してくれると思いますし、市街化区域の不動産であれば担保評価に繋がります。
融資を引いて巨額のお金を動かしたい人は初めから法人で不動産を買い進めてもOKです。
というか法人で購入しないと減価償却費を損金にできないので、当然法人で購入ですね。
税金面の勉強はしておきましょう。
最後の売却時に「こんなに税金取られるはずじゃなかった～」と気づいても遅いですから。
私もまだまだ不動産の知識は疎いですが、一歩一歩進めて行きます。
コメント
個人も法人も一心同体なんで、財務会計勘定が別個になるだけです(⌒▽⌒)
ですんで、そこはうまく操作しても良いだけかなかと
奥さんも電気工事をしている訳ですしね
また、個別でお話ししましょう、、、
kさん
銀行目線で言えば、個人・法人どちらで購入しても変わらなそうですね。少なくともボロ戸建のうちは。
コメント見て思いましたが、奥さんに年間売電金額１００万程度の太陽光購入してもらい、開業届出してもらうのもアリですね。青色を有効に使えそうです。（基礎控除、給与所得控除、青色控除をフルに使い倒し、扶養からも外れないように調整）
融資の壁はありますが(^-^;
ハイ、また個別で！