不動産のバランスを考える~新築か築古か土地か~

コトトロ計画

不動産バランス!コトトロです。

 

不動産投資をしていると選択の連続です。

戸建てがいいか、アパート1棟がいいか、マンション1棟がいいか、区分がいいか。

まずは大枠の選択で大きく悩みます。

 

さらに築古がいいか、新築がいいか・・。

まぁその選択自体が楽しかったりするので、悩みながらも顔は笑顔だったりするのが不動産投資家なんですけどね^^;

 

今日は不動産投資におけるバランスについての話と今後の不動産計画です。

 

 

自主管理大家が不動産のバランスを考える

不動産に関して、私は全て自主管理をしています。

新築だけはエコーズを通すので不動産会社が契約業務を進めますが、それ以外は全て自分。

 

経費削減という側面は大きいのですが、全て自分で把握してコントロールしたい思いが強いです。

小さな変化は自分が現場に行ってこそ感じ取れると思っています。

(ただ暇なだけという説もありますw)

 

自主管理をしていて思うのは新築は超絶に楽

築古は少々大変(-_-;)

入居者次第だとは思うんですけどね。

 

・知らない車が敷地内に入ってきた気がする・・入口にロープ張ってほしい

・隣人の方が井戸水の水質を気にしているから除草剤を撒かずに防草シート敷いてほしい

・玄関ドアの鍵が閉めづらい

 

などなど、築古はちょくちょくと依頼が・・。

難易度は低めの依頼なので問題はありませんが、心が不安定そうな方が1名いるので心配の種ではあります。

 

基本戸建てを中心に購入していくことは決まっているので

新築戸建て、築古戸建て、土地のバランスをどうするかが今後の課題。

 

現在考えていることをまとめてみます。

 

 

現在の不動産状況

今後の方針を書く前に現在の不動産状況です。

 

築古戸建て3戸(現在自分が住んでいて来年貸し出し予定の戸建て含む)

新築戸建て2戸(建築中1戸含む)

土地 3か所(賃貸募集中1か所含む)

 

現状は8カ所の不動産を所有し、賃貸中が4か所、賃貸予定が2か所。

土地1か所は自分用のマイホーム用地として確保し、現在住んでいる戸建ては貸し出す予定です。

 

借金だらけなので住宅ローン通るのか問題を解決する必要はありますが(´Д⊂ヽ

住宅ローン控除を利用すれば実質金利ゼロに近くなるため、なんとか利用したいですね。

 

 

今後の方針

では、今後の不動産バランスをどうするか。

 

最近1年間はブログも書かず不動産に集中していましたが

現状の市況を考えると大きく拡大を目指すのは得策ではないと考えています。

 

  • 金利の上昇
  • 不動産価格の高止まり
  • 火災保険料の高騰
  • 建築費用の高騰
  • リフォーム費用の高騰

 

マイナス要因が多すぎます。

まずは自主管理ができる範囲で拡大し、一旦様子を見ようかなと。

 

家賃競争に巻き込まれたくはないので、差別化しにくいアパマンには手を出すつもりはありません。

今後も自分の努力次第で入居付けが容易な戸建てのみ。

補助的に土地貸しも。

 

今の感覚的には、自主管理を行う上でストレスを軽減する為には新築戸建て賃貸と土地賃貸を増やしていくのが最適解だと思っていまして、築古はよっぽど近くに安い物件が出ない限り購入しないつもりです。

 

直近の目標としては新築戸建て用地と土地貸し用地を1か所づつ増やし

 

新築戸建て賃貸3戸

築古戸建て賃貸3戸

土地貸し3カ所

マイホーム1戸

 

計10カ所の不動産所有がノンストレスかつメリットとデメリットのバランスが良い

と考えているところです。

 

それ以上の戸数になる場合は、自主管理から他社管理に切り替えたり

買い取り再販を検討したり(宅建取らないと・・(-_-;))

自主管理の負担がほぼゼロに近い土地貸しだけ増やしたり

違う角度から検討していくことが必要と考えています。

 

そんなこんな書きながら思いました。

本当は採算度外視で新築戸建てばかり建てたいんだよな~と。

プラン考えることが好きなんですよね。

 

いつかは外構含めて自分が考えた街づくりをしてみたいものです。

採算度外視な建物を建てられるくらいもっと頑張らなくては(^-^)

 

ではまた!

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コメント

  1. K氏 より:

    不動産が増えてるww🤣というかプチディベロッパーになってきてますね😂面白い‼️

    • コトトロ より:

      ただの不動産バカですww
      まだまだ趣味の範囲内ですよ〜楽しみながら進めます!