新築戸建て事業をしたいと考えている理由

不動産

理由!コトトロです。

 

茨城県の奥久慈に来ています。

いや~いいところですねここ。

 

自然がダイナミックに迫ってくるので心が癒されます。

たまには自然を感じて旅館でおもてなしを受けのもいいですね。

 

今日は前回の記事の続き。

新築戸建て賃貸事業を始めたい理由です。

 

 

ボロ戸建て事業撤退

私はセミリタイア後、ボロ戸建てを再生する事業を開始する予定でした。

 

・200万円以内

・築35年以下

・市街化区域

・車で30分以内で行ける場所

 

そんなボロ戸建てを探し続けていたものの、びっくりするほど出てこない(-ω-)

1件目がネット検索だけで180万円で購入できてしまった為、今後も希望内で購入できるだろうと考えていたら大誤算。

 

丁度ボロ戸建てブームに火が付いてしまい、200万円以下のボロ戸建ては市街化調整区域か築40年オーバーの物件ばかり。

投資家も不動産会社も気づいてしまったんですね・・そこにあるおいしさに。

 

ある意味素人が参戦できる分野であり、融資を必要としていない為、参入ハードルが異常に低いのがボロ戸建ての特徴。

レッドオーシャンになりがちな要素が詰まっていました。

 

そこで、途中で方向転換を決意。

参入障壁が高く、スピード勝負にならない分野で勝負しようと。

 

そこで出た選択肢は都心の新築アパートか郊外の新築戸建て。

どちらも土地を自分で仕入れて始める不動産スタイルです。

 

土地勘のない都心で新築アパートを建てる気は起きず、1LDKの分譲新築アパートに手を出すと、場所にもよりますが6~7%の世界。

残ったのが郊外の新築戸建てでした。

 

DIYは好きで、建物の調査や判断も得意分野なので、自分の家からすぐ近くに良い条件のボロ戸建てがあれば購入しようと思ってますが、基本のラインは郊外新築戸建て賃貸事業を進める予定です。

既に40坪の新築戸建て用の土地を180万円で仕入れて走り出しましたが、成功するかどうかは全くわかりませんw

 

取り合えずチャレンジして、ダメならまた考えようと。

挑戦しないと何も始まらないですからね。

 

 

新築戸建て賃貸事業をする理由

新築戸建て賃貸事業をする理由はいくつかあります。

今回は自分の考えを発信してみます。

 

①世の中に価値を提供できる商品を作りたい

今までは人の意志で作られた分譲太陽光発電所を購入してきました。

自分で一から考えるのではなく、自分以外の人が考え出来上がった発電所です。

 

誰が考えようが再生エネルギーを生み出し、脱炭素の流れに貢献できる分野なのでやりがいはありますが、自分が深く関わっていないので何かが足りない。

贅沢な悩みではありますが、自分が深く関わり作り出した商品を世に出していきたいなと考えるようになりました。

 

人が必要とする住み心地の良い住まいを提供し、満足してもらえるような家。

大きなことはできませんが、自分ができる範囲で価値を提供できるようになりたいと考えています。

自分の人生に対する満足度も上がると思うんですよねきっと。

 

 

②参入障壁が高い

土地を自分で仕入れて戸建てを建てるのは、ボロ戸建てと違い参入障壁が高い分野です。

法規の知識が必須になりますし、土地を見て建物をイメージできるスキルがないと始まりません。

 

特に私が取り組もうとしている狭小地への戸建て建築は、日当たりが悪くなることが多く、プランニング能力も必要になります。

条件の悪さをプランでカバーできるかどうかが勝負所です。

 

実需が見放した土地を仕入れて、日当たりを確保したプランニングをし、法規もクリアする。

これだけで参入障壁として高くなり、誰もができる分野ではないと考えています。

 

さらに、1戸当たり1200万円を超える事業なので融資が必要です。

金融機関の壁も大きな参入障壁となります。

 

 

③利益の見込める事業

夢物語ばかり語っても、収支が合わないと事業として成り立ちません。

年間のキャッシュフローが生まれるか、売却時に利益が出るかどうかが大事になります。

 

この辺も長くなるので別の記事にまとめますが、簡単に書くと、土地を合わせた総工費が1500万円以内に納まり、賃料が月10万円取れるかどうかが一つの目安。

さらっと書いてますがかなりハードル高いです。

 

前回の記事で「新築戸建て賃貸事業は取り組まないほうがいい」と書いたのはこのハードルの高さ。

普通に取り組むと、土地代を合わせた総工費は1500万円を簡単に超え、利回りは8%を割ってきます。

 

じゃあ利益を見込めないじゃん!

となりますが、戸建て賃貸事業の利益の出しどころは実需への売却。

 

投資家相手には利回り8%程度に仕上げないと売却できなくても、実需相手だと利回り5%で売却ができます。

 

ツイートしたように建ててすぐに売却しても300万円~600万円の利益が出る事業が新築戸建てなのです。

年間キャッシュフローは出にくいが、売却益は出やすい事業と捉えることができます。

 

 

④年間キャッシュフローも出そうと思えば出せる

思わせぶりな書き方ですが、戸建て賃貸でも年間CFを出そうと思えば出せます。

方法としては

 

・銀行への融資元本返済期間を延ばすこと

・自己資金を投入すること

 

投資全てに言える当たり前の事実ですが、融資期間を伸ばし自己資金を投入すれば年間キャッシュフローは伸びます。

 

仮に土地を合わせた合計の事業費を1500万円、月の賃料10万円

自己資金を1割の150万円投入

融資期間を25年(金利2%)にすると

年間キャッシュフローは30万円程度。

う~ん、少し弱いですね。

 

では、500万円自己資金を投入

融資期間25年(金利2%)にすると

キャッシュフローは60万円程度。

おおっ、やはり自己資金投入の力は強い。

 

私は融資期間を減価償却期間よりも伸ばすのが好みではないので、返済期間22年、自己資金2割(300万円)、金利を1.3%として年間キャッシュフローを40万円を目指しています。

自己資金300万円も入れて年間キャッシュフローが40万円だと弱い気もしますが、太陽光と違い不動産では元本返済が資産となります。

 

1000万円の借り入れをすると、元本返済は約45万円。

年間キャッシュフロー40万円+元本返済55万円=95万円が実質の年間純資産増加。

 

初めに書いたように、銀行への返済期間を延ばし、自己資金を投入すれば年間キャッシュフローは簡単に変わるので、年間の純資産が増えているかどうかという視点が大切です。

今はダブついている現金が増えてきたので、自己資金を入れながら返済比率を60%以下に抑え、事業性を安定させながら、いつ売却しても良し、40年間持ち続けても良しの状態を作り上げます。

 

 

⑤補助金等を利用すれば事業性が上がる

個人名義で購入した場合に限るのかもしれませんが、補助金を使うことができます。

市町村により変わるのでハッキリとは書けませんが、浄化槽の補助金はどこでもありそうです。

 

茨城県のT市であれば5人槽で約30万円の補助。

他にもごにょごにょっとすると100万円程度還付できる可能性があるので、130万円程度は総事業費からマイナスできると考えています。

 

すると、土地を含めた合計1500万円の事業費は1370万円となります。

月の賃料が10万円とすると、利回りは8%から8.7%へアップです。

 

間取りを工夫、訴求力のある設備を導入、新築プレミアムを総動員すると、賃料は10万円ではなく、月11.5万円も狙えます。

すると、利回りは10%超え。

 

さらにさらに、太陽光を後付けすれば収益性アップ?

(今の政府の動きだと補助金も出そうな雰囲気ですね)

 

自己資金を300万円出して130万円戻ってくれば、実質持ち出し170万円。

ROI=23.5%

初期投資金額は4年ちょいで回収できます。

 

果たしてこれは夢物語か??

私が身をもって実験してみますw

 

 

戸建ての出口は実需

長々と考えを書いてきましたが、他の不動産投資と違う最大のポイントは出口が実需である点。

それにより、いつ売却しても利益が出る事業となります。

(もちろん事業性良く仕上げた場合)

 

資金がほしい場合は売却して手持ち資金を厚くする。

手元資金がダブついている場合は、戸建て賃貸の安定性を生かし長期保有する。

 

多くの選択肢が取れるのが気に入っている点です。

これが新築アパートだと売却先は投資家になります。

 

すると、途端に売却利益は出づらくなりますし、償却期間が終わり買い手の融資が組めなくなると、かなりダウンプライスしてからの売却になりそうです。

新築戸建てと新築アパートの大きな違いですね。

 

やはりアパートに手を出すのであれば、リーマンショック後のような不動産価格が下がった時期に築古アパート購入し、満室に仕上げて売却が一つの解だな~と。

有名な不動産投資家ふんどし王子のような新築アパートでも利回り10%以上で仕上げられるのであれば話は変わるのですが・・。

賃貸需要がある場所、かつ首都圏で新築アパート利回り10%を実現させるのはかなり厳しいです。

 

私は家賃競争や頻繁に入居者が変わることで発生する仲介手数料・広告料を削減すべく、自主管理が可能な新築戸建てを進めていきます。

そもそも、1戸建て賃貸だと融資が下りないんじゃないか疑惑があるので、1戸で終了する可能性もあるのですがw

 

はちゃめちゃチャレンジ、今後もブログに綴っていくので乞うご期待!(‘ω’;)ノ

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