募集てこ入れ！コトトロです。
9/1から募集を開始した新築戸建て賃貸の募集。
まだ内覧予約が入らないため、１回目のてこ入れをします。
何を考え、どうてこ入れしたか書いていきます。
現状分析
まずは何より現状分析です。
データはエコーズが提供してくれています。
６日間で問い合わせ数は４
詳細PVが259
一覧PVが806
詳細PVとは、物件の詳細ページが表示された数（累計）
一覧PVとは、検索結果一覧ページに表示された数（累計）※SUUMOのみ集計
今の時代、ポータルサイトはSUUMOが一大勢力になっています。
アットホームやホームズの倍以上成約数があるそうです。
SUUMOの検索結果を提示してくれるエコーズのデータはありがたい！
対策が打てますからね。
６日しかデータがないので、判断しづらい部分も多いのですが
９月もあと２２日しかないので、早め早めに対策を打っていきます。
現状としては詳細PVが若干下げ傾向。
一覧PV、詳細PV共に数字はある程度出ているので、見向きもされていない状況ではないことがわかります。
詳細PVは１週間で１００PVを超えていると１～２か月以内に成約する可能性が高いらしく、５日で２００PVを超えているので悪くはない数字です。
しかし、新着ページに上がり自然とPV数が上がった可能性も捨てきれず、今の段階で数字だけを見て判断は危険だと考えています。
はっきりしているのは、３日目まで問い合わせがあったものの、４日目以降問い合わせが無くなっているという事実。
何か早めに手を打てとデータが訴えていますね。
内覧者を増やすための対策
未だに内覧予約が入っていないため、１回目の改善に入ります。
賃料を下げれば決まるのはわかりきっていることなので、まずは賃料に手を付けず、他の要素をいじります。
具体的に実行したこととしては以下の４点。
②短期解約違約金ルールの変更
③駅の追加
④写真の改善
①敷金条件の見直し
ペットがいる場合の条件、敷金２か月（敷引き２か月）を敷金２か月（敷引き０か月）に見直しました。
正直、ペットを飼われることのリスクにビビっている自分がいまして、敷金で原状回復を対応しようとしているのですが、敷引きは関西の商慣習であり、関東では拒否感ある人が大半だと思うんですよね。
冷静になって考えると、敷引き２か月だと入居が決まらないと判断しました。
②短期解約違約金ルールの変更
１年以内の退去２か月分負担、２年以内の退去２か月分負担、のところを
１年以内の退去１か月分負担に変えました。
ボロ戸建ての流れで当然のように前項を採用したのですが
新築戸建て賃貸に住んでくれる方の属性は非常に高いので
室内をぐちゃぐちゃにして１～２年で退去する可能性は低いと判断しました。
③駅の追加
募集画面には駅から徒歩〇分という記載欄があり、現状は最寄り駅のみ記載していました。
エコーズのyoutubeを見ていると「駅からの近さには拘らず、駅を２～３箇所追加したほうがいい」という社長の発言を耳に。
早速、最寄り駅だけでなく、隣駅も追加して徒歩７２分と書いておきましたｗ
狙いとしては、隣駅で検索した時に一覧PVに掲載されること。
賃貸住宅を探している人の目に入らないと、何も生まれません。
「遠いけど、駅からそこそこ近いし、車で通いやすいよね」
という会話を生み出し、母数を広げたいと考えています。
④写真の改善
東電との交渉がうまくいかなかったようで、家への電気供給がようやく始まりました。
今回はキッチンを下がり天井にして、間接照明を多用したので、間違いなく照明を付けた状態の方が写真映えします。
他にも、照明効果で良く見える部屋は多く、全面的に写真を入れ替えました。
お洒落な雰囲気が好きな若年層ファミリーの心に刺さってくれることを期待してます！
今後の募集改善計画
細かい改善を行いましたが、結局賃貸は立地と賃料が９割です。
ちょこちょこ改善しても大きく影響はしないんですよね・・。
とはいえ、９月を４週間と区切ると、まだ１ターム終わったばかりなので１回目の改善としてはまずまずかなと。
数字の改善が見られるか追っていき、問い合わせ数や内覧数が全く増えなければ第二、第三の対策を行います。
家賃をいじるのは最終手段。
敷金や礼金をゼロにしたり、フリーレントを１か月付けたりとまだまだ対策は考えられるので、あと３タームで決着を付けたいな～と思っています。
最悪９月中に決まらなくても、返済は３か月据え置きにしているので、焦らずに取り組みたいと思っています。
とか言いつつ９月末になると焦るでしょうねｗｗ
こんなに楽しい遊びはなかなか経験できないので、１カ月間集中して取り組みます。
ではまた！
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