調整区域で賃貸！コトトロです。
今後、築古の戸建ては家の近くでしか購入しないと決めていたのに気になる物件が出てきてしまいました。
市街化区域ではなく調整区域の物件です。
今日は意外と知られていない調整区域物件を購入する際の注意点を書いていきます。
調整区域の物件は再建築できない？
まず大前提として調整区域の物件は基本的に再建築ができません。
なぜなら、町の発展を抑制することを決めたエリアだからです。
しかし、１００％再建築できないか？というとそういうわけでもなく
調整区域に線引きされる前の既存宅地や
市が独自に区域指定したエリアは誰でも再建築可能です。
はっきり言えることは、役所に直接確認しないと正確な情報は手に入らないこと。
ネット上でポチポチやっていても足元をすくわれます。
今回、購入しようか迷っている戸建ては調整区域にあるため
現地を確認する前に役所に調査に行きました。
そこでわかったのは、エリアが区域指定されており、第一種低層住居専用地域のルールが適用されている事。
市が区域指定した時点で誰でも再建築はできるのですが
何を建てることができるかは用途地域による、ということです。
具体的に書くと
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、兼用住宅、幼稚園、保育所などの建築は認められます。
逆に、事務所や店舗の建築は認められません。
それが第一種低層住居専用地域のルールです。
購入を検討した戸建ては事務所として使っていた形跡があります。
以前は事務所として使用していたけど、現在のルールでは事務所の建築が不可・・。
再建築する際に事務所として建築ができるのか念の為確認してみました。
結果として返ってきた答えは事務所として再建築OK。
建築時に事務所利用前提で許可を取っているため、再建築時は特例として同じ利用用途でOKということでした。
なかなかややこしいですね^^;
調整区域の物件は賃貸できない？
さらに疑問が湧いたのが、では賃貸はできるの？
事務所の用途として賃貸しても問題ないの？
ということ。
調整区域にある戸建てで賃貸をしている方は多く、役所が調査に来ないことをいいことに、賃借人にも黙って貸しているケースがあります。
多くの場合問題は発生しないものの、隣人とトラブルを起こし役所に通報されると指導が入り、賃借人との間で損害賠償の問題に発展するケースも考えられます。
基本的には、調整区域では戸建てを賃貸しないことが安全ですね。
では、今回検討した戸建てはどうかというと
区域指定されているため、住居としての賃貸はOK。
では気になっていた事務所としての賃貸は？？
・・・NGでした。
賃貸の場合は最新のエリアルールが適用され、第一種低層住居専用地域に建てられる用途で貸し出さないとダメとのことです。
なるほど～、勉強になります。
事前に役所で調査しよう
実は不動産屋に事前ヒアリングしたところ、どんな用途でも賃貸OKと言われていました。
現地で話していても、「店舗として貸し出すことも出来ます！」と適当なことを言う始末。
（兼用住宅において店舗を営むことは可能ですが、非住宅部分の床面積は50㎡以下かつ延べ面積の2分の1未満でなければなりません。）
まぁ、わかっていましたが不動産屋はピンキリなので、正確に情報を捉えていない人が大勢います。
だからこそ、自分で役所調査して事実関係を調べないといけないんですよね・・ﾒﾝﾄﾞｸｻｲｹﾄﾞ。
指値をする金額に影響を与えてしまうので、現地調査をする前にするべき行動が役所調査です。
市街化区域も調査は必須ですが、調整区域であれば独自のエリアルールが絡んでくるのでなおさら。
調整区域の場合
・再建築可能か
・賃貸は可能か
・再建築や賃貸する場合の用途は指定されているか
は最低限調べておき
出来れば
・給排水引き込み位置
・道路の種類
・建蔽率
・容積率
・適用される用途地域があるか（調整区域で区域指定の場合）
・特別な地区計画や規制がないか
など調べておくとＧＯＯＤ。
全ては自己責任なので、後になって「不動産屋ガー！」と言わないように行動していきたいですね。
ではまた！
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