エリアによって家賃の限度があるので注意したい

不動産

家賃限度!コトトロです。

 

毎日のように家賃相場をチェックしています。

最近思うのは普通の3LDKでは家賃に限度があること。

 

少し深堀していきます。

 

 

インフレだから家賃も上がる?

私は土地が200万円前後で購入できるエリアで新築戸建て賃貸物件を建てていきたいと考えています。

なぜ200万円か?

 

単純な話で、土地が200万円。

建物1200万円。

諸経費100万円。

家賃12・5万円。

 

これで利回り10%になるからです。

新築の不動産は太陽光と違い償却資産税が無いので10%オーバーになれば大成功。

 

大都会ではない茨城県南部でさえ業者が7%前後で新築不動産を売却しているので、不動産で利回り10%オーバーを狙うことがいかに難しいかご理解いただけるかと思います。

 

1500万円で仕上げると1950万円で売却してざっと税引き前利益450万円(諸経費は無視)。

すごっ!そりゃ建売会社が増えるわけです・・。

普通に家を建てたらすぐに新築プレミアムが剥がれて2割減になるのも納得ですね。

 

インフレだから家賃12.5万円の条件を上げればいいんじゃ?

と考えたくもなりますが、残念ながら日本の不動産市況において家賃の上昇は期待できません。

 

海外では当たり前のように家賃を上げているようですが、日本の大家さんは横に習えなので皆さん様子を伺っている状況です。

一番家賃を上げやすい新築戸建てから率先して上げていく必要があると考えてまして、Twitterでは新築戸建て賃貸の家賃低すぎ問題をたまに取り上げています。

 

 

家賃の限界はある

しかし、残念なことにエリアごとに家賃の限界はあります。

特に私が狙っているのは土地が200万円以下で購入できるエリアなので、限界の家賃は限られます。

先日以下のツイートをしました。

 

私が毎日のようにリサーチした結果・・というかただの推測ですが、茨城県南部エリアかつ土地が200万円以下で購入できるエリアに限定すると、家賃12.5万円が限界だと感じました。

それ以上の家賃を取ろうとすると

 

・乾太くんや食洗器を導入して家事楽物件にしたり

・完全ペット仕様に振り切ってしまったり

・ガレージ物件に仕上げて儲かっている事業者をターゲットにしたり

 

何かしらの特徴を打ち出す必要性を感じます。

1,2年前と比較して建築費用が約2割上昇し、家賃の上昇が見込めない状況では、普通に新築戸建て賃貸を建築しても戦えない可能性が高いです。

(数年後に売却する目線であれば話は変わります)

 

 

新築戸建ては様子見が吉

私は今後も200万円以下の土地を探しつづけようと思っていますが、これから始めようとしている方はやめておいた方が無難です。

難易度が1,2年前と比較してグンと上がってしまいました。

 

不動産で資産を拡大していきたいと考えている方は割安の中古を狙いながら、地域最安家賃でも回る案件に手を出すことをおすすめします。

築古不動産は修繕対応やコミュニケーションコストがかかるので大変ですけどね・・。

 

いろいろ書きましたが、1年後は状況が変わっているかもしれません。

世の中の状況に敏感になり、どこに歪みがあるのか今後も探っていきたいですね。

 

ではまた!

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