住宅ローンを使った賃貸併用住宅の可能性を探ってみた

不動産

賃貸併用!コトトロです。

サラリーマン卒業前に信用のフル活用を考えています。

一つ思いついたのが、住宅ローンを使った賃貸併用住宅。

果たして賃貸併用住宅は有りか無しか。

考えたことを記事にします。

 

 

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賃貸併用住宅は住宅ローンが使える

賃貸併用住宅は住宅ローンが使えます。

もちろん自分が住む前提になりますが、フラット35であれば事情により自宅部分を賃貸に出すことも可能です。

 

例えば

・転勤が発生した

・親の介護が必要になった

などの理由です。

 

しかし、フラット35でも最近は監視の目が厳しくなっており、偽って賃貸に出すと調査が入る可能性があります。

(現在は緩いですが、将来的に厳しくなる可能性が高いです)

 

それでも、自分が住み続けるのであれば、住宅ローンを唯一使用できる不動産投資として可能性を感じますね。

 

 

賃貸併用住宅は自宅スペースが半分以上必要

賃貸併用住宅で住宅ローンを使用する条件は、自宅スペースが総面積の半分以上を占めていることです。

半分以下になると、賃貸併用住宅として認められず、住宅ローンも使えなくなります。

 

住宅ローンが使えず、アパートローンになると金利が高いので、賃貸併用住宅をする意味がなくなってしまいますね。

 

コトトロ夫婦は1LDKあれば十分なので

 

①1階が1LDK、2階も1LDK

②1階が1LDK、2階は1K×2つ

 

この2パターンが現実的な構成となります。

 

 

賃料を想定する

例えば、茨城県の某所でシミュレーションしてみましょう。

 

■つくばエキスプレスの駅から徒歩10分の場所

■1LDKの賃料相場は駐車場込みで7万円

■1Kの賃料相場は駐車場込みで5万円

 

1LDKの場合、賃料収入は7万円です。

1K×2の場合、賃料収入10万円となります。

 

借入金額の返済月額がこの数字に収まれば、不動産事業の可能性が見えてきますね。

しか~し忘れてはいけないのが、保険、空室、入退去手数料、広告費など。

 

実質、賃料の2割は入らないと想定すると

・1LDKの場合、実質賃料収入は5.6万円

・1K×2の場合、実質賃料収入は8万円

 

かなり厳しくなりました・・。

 

 

返済可能額から購入費用を逆算する

月の返済額を5.6万円 or 8万円に抑える為にはいくらまで借入可能か。

住宅ローンシミュレーションをしてみましょう。

 

【シミュレーション結果】

借入可能額 1891万円 (5.6万円の場合) 1LDK

借入可能額 2702万円 (8万円の場合) 1K×2

 

「借入可能額=土地代+住宅費用」です。

この時点で1LDKのプランは現実的ではないですね・・。

1891万円で土地と上物は無理です。

 

1K×2のプランであれば、土地を700万円、他を2000万円程度に抑えれば可能性は見えてきます。

では、1階1LDK、2階1K×2でいくのが正解か!?

 

 

1Kの投資は地獄である

基本的にワンルームや1Kの投資は地獄です。

入退去は頻繁に起こり、その度に不動産会社への手数料を取られますし、賃貸需要がないエリアだと価格競争に飲み込まれます。

 

数字だけで判断して1K投資をするのは非常に危険です。

人口の急激な減少がない東京でも危険なのに、茨城では・・。

自分から負けに行くようなものです。

 

駅から5分以内であれば戦えますが、安い土地は出てきません。

完全な無理ゲーに挑むのは避けましょう。

 

 

結論:賃貸併用住宅はおすすめできない

なんとか住宅ローンの権利を行使しようと考えた住宅ローンを使った賃貸併用住宅ですが、どう考えても収支が合いませんでした!

もちろんエリアによっては賃料収入が返済を上回ると思いますが、住宅ローンを使えるメリットよりもデメリットが上回りますね。

 

サラリーマン卒業前に住宅ローンの権利を行使しようとしたコトトロ計画は頓挫です(^-^;

信用をフルに使ってからサラリーマンを卒業したい
信用!コトトロです。 気づいていない人が多いですが、サラリーマンは信用があります。 逆にサラリーマンを卒業すると信用はガタ落ちです。 (サラリーマン時代から事業家として信用を築いている人は別) 今日は、信用のフル活用をテーマに書いていきます。

 

住宅ローンを使うことが目的ではなく、収益を上げることが目的ですからね。

1LDK×6世帯のアパートを金利が高いアパートローンを使って建てる方が可能性を感じます。

 

やはり何度考えても勝ちしか見えないボロ戸建事業に邁進した方が良さそうです。

一日作業して2日休んでいるのでほぼ進んでいませんが、ボロ戸建再生も頑張ります!

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