賃貸併用！コトトロです。
サラリーマン卒業前に信用のフル活用を考えています。
一つ思いついたのが、住宅ローンを使った賃貸併用住宅。
果たして賃貸併用住宅は有りか無しか。
考えたことを記事にします。
賃貸併用住宅は住宅ローンが使える
賃貸併用住宅は住宅ローンが使えます。
もちろん自分が住む前提になりますが、フラット３５であれば事情により自宅部分を賃貸に出すことも可能です。
例えば
・転勤が発生した
・親の介護が必要になった
などの理由です。
しかし、フラット３５でも最近は監視の目が厳しくなっており、偽って賃貸に出すと調査が入る可能性があります。
（現在は緩いですが、将来的に厳しくなる可能性が高いです）
それでも、自分が住み続けるのであれば、住宅ローンを唯一使用できる不動産投資として可能性を感じますね。
賃貸併用住宅は自宅スペースが半分以上必要
賃貸併用住宅で住宅ローンを使用する条件は、自宅スペースが総面積の半分以上を占めていることです。
半分以下になると、賃貸併用住宅として認められず、住宅ローンも使えなくなります。
住宅ローンが使えず、アパートローンになると金利が高いので、賃貸併用住宅をする意味がなくなってしまいますね。
コトトロ夫婦は１LDKあれば十分なので
①１階が１LDK、２階も１LDK
②１階が１LDK、２階は１K×２つ
この２パターンが現実的な構成となります。
賃料を想定する
例えば、茨城県の某所でシミュレーションしてみましょう。
■つくばエキスプレスの駅から徒歩１０分の場所
■１LDKの賃料相場は駐車場込みで７万円
■１Kの賃料相場は駐車場込みで５万円
１LDKの場合、賃料収入は７万円です。
１K×２の場合、賃料収入１０万円となります。
借入金額の返済月額がこの数字に収まれば、不動産事業の可能性が見えてきますね。
しか～し忘れてはいけないのが、保険、空室、入退去手数料、広告費など。
実質、賃料の２割は入らないと想定すると
・１LDKの場合、実質賃料収入は５．６万円
・１K×２の場合、実質賃料収入は８万円
かなり厳しくなりました・・。
返済可能額から購入費用を逆算する
月の返済額を５．６万円 or ８万円に抑える為にはいくらまで借入可能か。
住宅ローンシミュレーションをしてみましょう。
【シミュレーション結果】
借入可能額 １８９１万円 （５．６万円の場合） １LDK
借入可能額 ２７０２万円 （８万円の場合） １K×２
「借入可能額＝土地代＋住宅費用」です。
この時点で１LDKのプランは現実的ではないですね・・。
１８９１万円で土地と上物は無理です。
１K×２のプランであれば、土地を７００万円、他を２０００万円程度に抑えれば可能性は見えてきます。
では、１階１ＬＤＫ、２階１Ｋ×２でいくのが正解か！？
１Kの投資は地獄である
基本的にワンルームや１Kの投資は地獄です。
入退去は頻繁に起こり、その度に不動産会社への手数料を取られますし、賃貸需要がないエリアだと価格競争に飲み込まれます。
数字だけで判断して１K投資をするのは非常に危険です。
人口の急激な減少がない東京でも危険なのに、茨城では・・。
自分から負けに行くようなものです。
駅から５分以内であれば戦えますが、安い土地は出てきません。
完全な無理ゲーに挑むのは避けましょう。
結論：賃貸併用住宅はおすすめできない
なんとか住宅ローンの権利を行使しようと考えた住宅ローンを使った賃貸併用住宅ですが、どう考えても収支が合いませんでした！
もちろんエリアによっては賃料収入が返済を上回ると思いますが、住宅ローンを使えるメリットよりもデメリットが上回りますね。
サラリーマン卒業前に住宅ローンの権利を行使しようとしたコトトロ計画は頓挫です(^-^;
住宅ローンを使うことが目的ではなく、収益を上げることが目的ですからね。
１ＬＤＫ×６世帯のアパートを金利が高いアパートローンを使って建てる方が可能性を感じます。
やはり何度考えても勝ちしか見えないボロ戸建事業に邁進した方が良さそうです。
一日作業して２日休んでいるのでほぼ進んでいませんが、ボロ戸建再生も頑張ります！
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