賃貸注意！コトトロです。
１１基目候補地は賃貸案件であることがわかりました。
賃貸は今まで検討してこなかったので知識がないところ。
当然、エイヤッと融資審査に出すことはできないので賃貸に潜む危険を探ります。
太陽光賃貸の是非
太陽光の賃貸を皆さん検討されたことあるでしょうか。
私は今まで土地所有案件しか考えていなかったので、本気で賃貸案件について検討してきませんでした。
唯一漠然と考えていたのは、土地所有だけでなく賃貸案件を絡ませた方がリスクヘッジになるよな～ということ。
太陽光には可能性が詰まっていますが、２０年後買い手が付かない場合も想定して取り組まなくてはいけません。
そうすると、気になるのは土地固定資産税。
買い手が付かないまま永遠と土地固定資産税を払い続けるリスクの検討が必要です。
もちろん私は太陽光に可能性を感じていますし、２０年以降のnonFITでも十分採算があうだろうと考えています。
ですが、楽観視しすぎるのも問題あり。
土地所有と賃貸を織り交ぜた方がリスクヘッジになると書いたのは、将来的な売却リスク、土地固定資産税リスクを考慮してのことです。
最悪を想定した計画が大事ですね。
さて、果たして考えるべきことはそれだけでしょうか。
他にもないか考えてみましょう。
太陽光賃貸案件のリスク：廃棄タイミング
賃貸案件のリスクを考えてみました。
初めに思い浮かんだのは、２０年後の廃棄費用。
土地所有とは違い、２０年後の交渉しだいですが、土地所有者の意志により発電事業が継続できなくなる可能性が高いです。
借り手が２０年以降も発電事業をこの地で続けたいと考えても、土地の所有者に意思により継続はできません。
契約内容にもよりますが「自分が使いたいのでこれ以上土地は貸せない、上物を撤去してくれ」と主張されれば基本的に拒否はできません。
もちろん契約書上は２０年後再協議との文言を盛り込むと思いますが、権利上強いのは土地所有者。
駄々をこねても無駄でしょう。
基本的には２０年後に上物、フェンス、防草シートなど全てを撤去し更地に戻すことを前提に計画を進める必要があります。
土地の所有権を持たない弱さです。
太陽光賃貸案件のリスク：土地所有者の変更
今回、初めて本気で賃貸案件を考えている中で、一番大きなリスクと考えている点です。
なんらかの事情で土地の所有者が途中で変更になった場合です。
土地所有者が途中で変更になっても契約書を交わしているんだから問題ないと思ってませんか？
私も以前はそう考えてました。
調べてみると、そんな簡単な話ではなさそう・・。
ここで理解しておかないといけないのは賃借権と地上権の考え方。
地上権を設定し登記できるかどうかで、太陽光賃貸案件のリスクは大きく変わってきそうです。
またまた長くなりそうなので、賃借権と地上権については次の記事にまとめます。
あなたの賃貸案件で地主と取り交わした権利は賃借権ですか？
それとも地上権ですか？
賃貸案件の方が考えること多いですね・・。
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