ターゲット！コトトロです。
新築戸建て賃貸を始める前に考える必要があるのがターゲット層。
誰に対して、何を訴求していくのか。
私なりに考えていることを書いていきます。
新築戸建て賃貸のターゲットは３パターンある
新築戸建てをするのであれば、まずはターゲットを決める必要があります。
なんとな～く家を建てて、なんとな～く募集するだけで決まるとは思えません。
新築戸建て賃貸の家賃帯は１０万円～１５万円。
（エリアによりさらに上昇します）
支払いが可能な層は当然ながら限られます。
私が考えるターゲット層は３つ。
■年収１０００万円以上のファミリー層
■年収500万円以上のファミリー層（家賃補助あり）
■事業者層
それぞれの層を簡単に分析していきましょう。
パターン①：年収1000万円以上のファミリー層
いやいや～、いくら高年収でも１０万円～１５万円家賃に支払うならマイホーム買うでしょ！
そんな声が聞こえてきました。
それが違うんです。
世の中には転勤族という種族がいて、彼らは家を購入するという手段を持ち合わせていません。
全国に限らず、グローバルに展開する会社では海外転勤もあり、日本国内に家を購入するメリットが少なくなってしまうのです。
とはいえ、家賃１０万円～１５万円も支払える層は年収1000万円以上が必須。
年収1000万円以上の層が一体どこにいるのか？
を考えることが一つの答えに近づきます。
私が戦略を考える時によく使っているのが
データ自体は最新ではないので参考にしかなりませんが
どのエリアに高年収層が集まっているか
高年収層の絶対数を掴むことができます。
赤いエリアが年収1000万円以上が10%以上いる場所です。
当然ながら東京が赤く染まっていますが、特筆すべきは地方でも赤くなっているエリアがあること。
千葉県の印西市はカーソルをあてているので青くなっていますが実際は赤エリアです。
千葉の印西なんて田舎じゃん！と思う方も多いと思いますが、実際には年収の高い方が住んでいる割合が多い。
なぜ大規模なお店が次々と出店するのか？
と昔不思議に思った時がありますが、年収の高い人が住んでいるエリアであることも一つの理由ですね。
（大規模なお店ができて利便性が上がった結果、年収の高い方が移り住んだとも言えます）
こうして分析していくと、地方でも勝負できそうなエリアが見えてきますね。
パターン②：年収500万円以上のファミリー層（大企業家賃補助あり）
年収500万円だと実際の手取りは400万円弱でしょうか。
家賃を13.5万円と仮定すると、１年間で162万円。
とてもじゃないが支払えない！と言われそうです。
そこで出てくる飛び道具が家賃補助。
年収500万円以上でも所属している会社が大企業であれば、家賃補助が潤沢に出る会社がたくさんあります。
名の通っている大企業では家賃の５～７割負担している会社が多い印象です。
マイクロ法人を所有している方は実感していると思いますが、会社から個人に対して給与として渡すよりも、家賃補助として借り上げ社宅にする方が何かと税金上優遇されます。
多くの企業が家賃補助制度を導入しているのは社員思いというよりも、税金上の理由が大きいのではないでしょうか。
年収500万円～年収1000万円以下の層でも家賃補助が会社から支給されるのであれば、高い家賃も支払えます。
仮に家賃を13.5万円としても、個人では３割負担なので約４万円です。
企業によって家賃補助の割合は違い、上限を設けていることが多いです。
（ファミリーだと家賃補助10万円を上限としている会社が多い印象）
家賃だけでなく、敷金は２か月まで、礼金＋仲介手数料は２か月までとかですね。
私も会社員時代は家賃を７割会社に補助してもらっていたのですが、他の同僚は家賃補助上限まで使っていましたね。
シングル、ファミリーでも家賃上限は変わり、エリアでも変わっていました。
当然、都会に近づくほど家賃負担の上限は上がります。
会社の制度をうまく利用することで、年収が1000万円に届かなくとも、高い家賃の賃貸に住むことができるのは事実です。
参考用に拾ってきた年収700万円以上のファミリー層が多いエリアがわかる画像を載せておきます。
パターン③：事業者
最後は事業者属性です。
ここはサラリーマン以上にピンキリなので難しいところですが、以前も書いたように成功している事業者はサラリーマンよりもお金を持っています。
家賃を経費にできるので、あえて持ち家を持たずに賃貸に住み続けるという選択を取る人も多い印象です。
私は賃貸業を営む者として、事業者層が好き。
しかし、絶対数は少ないと思うので入居希望者として現れるかどうかは運の要素が多くなります。
１戸目の新築戸建て賃貸は事業者層に借りてもらえたのでラッキーでした。
サラリーマンのように転勤が多くないので、長く住んでもらえる可能性が高まります。
まとめ
ということで、新築戸建て賃貸の入居者ターゲットは以下の３つ。
■年収１０００万円以上のファミリー層
■年収500万円以上のファミリー層（家賃補助あり）
■事業者層
調べれば調べるほど面白いのが年収世帯マップ。
茨城の田舎都市なのに年収1000万円層が3190世帯もいるのか！！とか新たな発見が多いです。
新築戸建て賃貸は需要と供給のバランスが崩れているのは間違いないので
・どこのエリアに高年収層がいるのかを把握し
・どこのエリアに家賃補助割合が高い会社が集まっているのかを調査し
・ターゲット層が求める生活は何かを想像する
そんな地道な調査活動が成功への近道になると考えています。
不動産業者を回ってヒアリングしてもあまり意味がないと思っています。
築浅の戸建ては物件数自体が少ないので、不動産業者も感覚をつかめていません。
家賃が１３万円取れるエリアなのに、家賃１０万円が限界ですね～とか言われるのがオチです。
あくまで私個人の意見ですが、チャレンジしてみたい方は参考にしてみてください。
ではまた！
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