金利上昇！コトトロです。
私の父は７０歳オーバーでありながら築古戸建て賃貸３戸を所有しています。
以前は火災保険に入っていないようなド素人運営だったので非常に心配していたのですが、話を聞く限り、工務店、電気屋、水道屋、不動産屋としっかりチーム作りをして運営している。
自ら動かずに手持ちの駒を使いながら運営しているのは見習うべきところです。
私は自分で動くことが好きなのでチーム作りが甘い。
個人対個人でパーティーを組んでいるのは空調屋、アンテナ工事店、外構屋くらい。
大工、電気店、水道工事店も仲間に加えないとラスボスとは戦えません。
何の話？？
今日は金利上昇について考えていることを書きます。
マインドセット：金利は上がり続ける
先日こんなツイートを見かけました。
おーーーーい！！！
福岡銀行○○支店！！！なぜ金利が0.675%も上がっとるんじゃ😂😂
固定金利見直しにしても上がりすぎやろ（笑
信金の提示金利よりも高いぞ😭
もう5年経ったし売却しようかな pic.twitter.com/nQ402NUWiN
— ヴィーダ不動産投資家 (@Vi___da) August 12, 2022
私もヴィーダさん同様に５年固定で借り入れしている物件がほとんど。
５年経過後に金利の見直しがあります。
そこで大切になってくるのが長期プライムレートを基準にしているか、短期プライムレートを基準にしているか。
昔記事にも書きました。
【太陽光融資】変動金利の場合、長期プライムレートか短期プライムレートか確認必須 | コトトロブログ – 好きな事をして生きていく (kototoro.com)
恐らく、ヴィーダさんは長期プライムレート基準で借り入れをしていたのではないでしょうか。
いくら金利が上がっていると言っても５年の固定金利見直しで0.675%の上昇は上がりすぎかな～という印象です。
（記事を書いた後に調べてみると、長期プライムレートも５年前に比べて０．２くらいしか上がってないですね。他にも要因がありそうですね）
借り入れに頼りすぎない
最近思うのはキャッシュフローが潤沢に出る物件を除いて、借り入れに頼りすぎるのは得策ではないということ。
私は手出しの投資金額が５年以内で回収できるかどうかを大事にしていますが、これも金利が変わらない前提でシミュレーションしているんですよね・・。
長プラ連動にしている借り入れは無い（はず？）なので金利見直し時期に大きく金利上昇はないと思っていますが、金利が上がり続けることは避けられないと思っています。
だからこそ、現金で投資する物件を増やしたり、借り入れによる太陽光だけには頼らず、３～５年で投資金額の回収が期待できる築古戸建てや土地貸しに分散させたりしています。
今現時点では太陽光も不動産も借り入れによる規模拡大はタイミングが悪いなと感じているので、今後は大きく動かず、ひたすら安い土地探しに集中しようかなと考えるこの頃です。
金融機関との繋がりを増やしておく
金融機関との繋がりは非常に大切なので、借り換えはしないようにしています。
何度も借り換え提案で気持ちは揺らぎましたけどね・・。
目先の金利を追うよりは金融機関との関係を保ちながら、長いお付き合いをしていく方がいいと考えています。
ここは人により考えが変わるところなので正解はないですね。
ただし、金利が大幅に上がる場合話は別。
金利が上がるのであれば付き合いのある他の金融機関からの提案を聞いてみるつもりです。
そこで思いました。
茨城で付き合いのある金融機関は１つしかないんだよな～と（公庫除く）。
「他の金融機関から話を聞いてみます(｀･ω･´)ｷﾘｯ」ってできないじゃん・・。
今までは意識していませんでしたが、半沢大家さんの本で信金との付き合いが大事であることを学んだため、以下の行動を取ることにしました。
①水戸にある太陽光発電所１箇所の売電収入をM信金に振込
②M信金で定期積立
M信金は不動産にも積極的であり、付き合いを長くしておくと困った時に助けてくれるかも？しれません。
あ、あと私の場合は住宅ローンの審査を通してくれる金融機関を増やしておきたい思いもあります。（戸建ての融資を既に受けていると住宅ローン審査厳しいんですよ・・）
そのためには少しづつ決算書の内容を良くし、数年前からお付き合いしてますよ～という状況を作っておこうと思っています。
正直、意味があるかどうか確信持てていませんが何も動かないよりはいいかなと。
答え合わせは数年後ですね。
ではまた！
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