賃貸！コトトロです。
賃貸案件をアプラスで購入する予定です。
出来れば一気に３つくらい審査にかけたいですが、良い条件の案件が上がってくるか次第ですね。
現在考えている賃貸案件の基準を記事にします。
賃貸案件を増やしてバランスを良くする
現在、融資通過済を合せて９基ですが、全て土地所有案件です。
賃貸は融資上不利なので、全く考えていませんでしたが、現在は考えが変わってきました。
２０年後を見据えた時に、固定資産税のかかる売れない土地を抱え込みすぎるとリスクになります。
１件当たり、固定資産税が３万円と仮定すると、１０基あれば３０万円。
もちろん、２０年後も売電できれば余裕でペイできる金額ですが、将来のことはわかりません。
多少リスクバランスを保つ為に、賃貸案件も組み込むことにしました。
賃貸案件の購入基準
私が考える賃貸案件の購入基準は３つです。
■年間キャッシュフローは５０万円を超えるか
■年間の賃料×２０年間の金額を土地代と見なして、利回り１１％を超えるか
■関東圏内
この３つの基準を超えていれば、一気にアプラスを使う予定です。
３件程度一気に審査に持ち込むのが理想ですが、条件の良い案件を販社が用意してくれるかどうかはまだわかりません。
頑張ってくれる雰囲気は感じましたが、どうでしょうか・・。
楽しみに案件を待ちたいと思います。
土地所有がおすすめ
賃貸案件購入する話をしていますが、私がオススメするのは土地所有です。
２０年後の発電を期待できるからです。
１８０万円近い売電額を生み出す発電所であれば、３分の一の発電量になっても、６０万円の売電額になります。
税金等引いても５０万円程度残るので、普通に運営できますよね。
（もちろんパワコンの交換、パネル・架台の撤去は事前に積み立てておく前提です）
私が賃貸に舵を切ったのは９基の所有に目途が立ったからです。
初めは土地所有案件で土地・上物・売電権利を担保として銀行から融資を受ける戦略がオススメ。
９基あれば、５０万円×９＝４５０万円
税引き後でも３５０万円以上残るので十分です。
初めに信販会社で一気に買い進める方がいますが、私は最後に信販を使うこと推奨してます。
ご参考になれば幸いです。
コメント
はじめまして。
いつも興味深い記事を参考にさせて頂いています。私も太陽光発電投資を進めているのですが、融資に苦労しています。
東京在住だと地銀の東京支店に行っても門前払いされることもあります。コトトロさんが、9基まで融資を通しているのが単純に凄いと思いました。
これからも定期的にウォッチさせていただきます。
piyokokeさん
東京の方は苦労されている方多いです。
私は北関東に近い埼玉県なので、周りの方々の力を借りてなんとか融資拡大できました。
住んでいる場所で結果が変わるのはツライですね・・。
自分勝手に書いている記事ですが、少しでもお役に立てれば幸いです。
返信ありがとうございます。
東京在住でも、まずは公庫で1基、信販ローンで各1基ずつは行けそうかなと思っています。
ただ、極力、信販ローンは最後にしたいので、並行して地銀の東京支店を玉砕覚悟で行くか、紹介を受けて物件のある県の支店まで遠出するかして、何とか地銀を引き出したいですね。悩ましいです。。
piyokokeさん
東京に住んでいるのであれば、東京の地銀に繋がりのある方を探すのが近道ですね。
交流会に参加するか、facebookで探すのがオススメです。
北関東の銀行は現住所と銀行の距離を想像以上に気にするので、難しいと思われます。
丁寧なご回答ありがとうございます。
北関東の銀行だとやはり東京支店に行くのが筋というわけですね。でも、私が直接知っている人も玉砕していますね泣
頂いた回答をもとに、googleやfacebookで探してみましたが、太陽光投資自体がそもそもあまり情報がなく、またその中でどのコミュニティが良いのかを選択するのが難しいなと思いました。
メガ発とか大手サイトのセミナーとかの方が手始めとしては良いのでしょうか？
コトトロさんの交流会も良いと思ったのですが、私40代なので対象外でした。。泣
メガ発などのセミナーは初心者が勉強するにはいいと思いますが、結局は購入誘導セミナーなのでオススメできません。
次回の交流会は年齢制限を決めない予定なので、４０代でも大丈夫ですよ。
そろそろ日程を発表しようと思ってます。
少人数の予定なので先着順です(^-^;
交流会、年齢制限なしなら有難いです！
先着順とのことなので、競争激しそうですが、出来れば参加したいなと思います。
同じ投資でも、株の世界と違って、太陽光や不動産は人脈が必要なウェットな世界ですよね。世界観がまるで違います。