やめておきな！コトトロです。
袋田の滝に向かいながらブログを書いています。
道の駅常陸大宮かわプラザで食べた鮎の天ぷらうまし！
鮎の天ぷらおすすめです。
さて、話は変わり今日は新築戸建て賃貸事業は止めておいた方がいいよ、という記事を書いていきます。
太陽光も戸建て賃貸も最悪の事態を想定しよう
何をやるにしても利回り目線の決定と出口戦略が重要。
太陽光の場合は年間キャッシュフロー50万円/基を基準に買い進めてきましたが、不動産となると事情が変わります。
太陽光は２０年以降が読めないので、基本は２０年間のキャッシュフロー勝負。
２１年目以降、電力会社にnonFITで売電できる環境になるかどうかは確定していないので、発電所自体が価値を持たなくなる可能性もあり得ます。
脱炭素の流れからすると、FIT２０年が終了した時点で電気が売れない状況はほぼあり得ません。
全ての家の屋根に太陽光を設置する動きが出ているのに、野立て太陽光の電気を捨てるような行為は許されない・・
と書きたいところですが、九州の抑制なんか目の当たりにすると、国が本気で考えてくれるのか甚だ疑問ですね(-_-;)
とにかく最悪のケースを想定して事業計画を立てておくべし、と考えています。
新築戸建て賃貸事業はやらない方がいい
太陽光とは違い、新築の戸建てになると２０年計画ではなく倍の４０年計画です（私の場合）。
４０年間の中でいかに世の中に価値を提供し、収益を生み出すことができるか。
考え始めると正解はないのですが、年間キャッシュフローだけではなく売却時の利益も考慮しながら進める必要が出てきます。
俗にいう、インカムゲインとキャピタルゲインですね。
いくら融資期間を長くとり年間キャッシュフローを膨らませても、売却時に残債が返済できない、購入したとたん債務超過になる物件では失敗なわけです。
・年間キャッシュフローはそこそこ出る
・いつ売却しても損失が出ない
そんな戸建てが最低条件となってきます。
もちろん最低条件では心が落ち着かない投資（事業）となるので、多少余裕を持たせたい。
償却期間よりも返済期間を延ばさないと年間キャッシュフローが出ないのであれば何かが間違っている可能性が高いです。
それは土地の値段なのか、建物の値段なのか、銀行の金利なのか。
そもそも戸建ての賃貸が事業として成り立たないのではないか？
今のところはっきりとした答えは出ていない状態ですが、現在の結論としては
「安く建物を建て、安く土地を仕入れるのは難易度が高く、収入となる賃料にも限界があるので、戸建て賃貸事業は成り立たない」です。
え？ｗ
ここまできて何言ってんの？？
と思われた方もいるでしょう。
はい、真剣に考えた結果出た答えです。
想像していた以上に、新築戸建て賃貸事業は難易度が高い。
間違いなく、FIREを目指すための事業としては適してはいません。
戸建て賃貸事業をやらない方がいい理由
今回は狭小地に戸建て１棟建てる場合を考えます。
イメージとしては130㎡の土地に25坪の2階建て戸建て。
建物（付帯設備、諸経費含む）1300万円
外構工事 100万円
土地300万円
合計で1700万円です。
家賃は月に１０万円とすると収入は年間120万円。
単純に計算すると、表面利回り７％。
1700万円を木造償却期間である２２年の返済（金利2%）と仮定すると、毎年マイナスのキャッシュフローとなります。
東京都心で土地値のある物件であれば話は変わりますが、130㎡程度を300万円で購入できる場所は郊外しかありません。
その状態で不動産賃貸業を進めていくと、入居者が入れ替わる場合の仲介手数料、広告費を十分に出す余裕はなく、破滅への道です・・。
となると、不動産事業で最低限許される利回りは８％となります（私の場合）。
先ほどの条件
建物（付帯設備、諸経費含む）1300万円
外構工事 100万円
土地300万円
はかなり頑張っている数字です。
それでも７％。
これが、戸建て賃貸事業をしない方がいいと言った理由。
真剣に取り組んだとしても、年間のキャッシュフローが出る見込みはなく、売却による利益に期待するしかない事業となるのです。
ということで、私は新築戸建て賃貸事業をやりま・・・・・
す！！！
やんのかーい。
なんで？？
はい、私なりの理由があります。
長くなってきたので次回の記事で理由を書いていきます。
コメント