賃借権＆地上権！コトトロです。
昨日の続き。
賃借権と地上権の勉強をしていきましょう。
宅建所有している人はこの辺得意なんじゃないでしょうか。
私は一からお勉強です・・。
土地所有者が変わる場合に関わる権利
太陽光の賃貸案件を購入後、土地の所有者が変わるとどうなるでしょうか。
「当然、全土地所有者と２０年間の契約を交わしているのだから発電所の運営も守られるはず」
と思いますよね。
ここ、意外と脆いかもしれません。
「契約を結んだのは前所有者。私がここの土地を使いたいので上物撤去してくれ」
と言われた時に絡んでくる権利が地上権と賃借権。
土地の前所有者との間で地上権の取り決めがあれば、借り手の権利が強くなります。
「私は地上権を持っていて地上権設定登記もしているので、この土地を使用する権利は侵されない」
と主張することができます。
しかし賃借権だと弱い。
地上権は物権なので、直接的に支配する権利を有します。
一方、借地権は債権なので、一定の行為を請求できる権利です。
地上権を持っていれば、土地の所有者が変わっても土地を利用する権利を強く主張できますが、借地権は「土地を貸してください」と請求する権利しかないので弱いんですね。
地上権と借地権の違い
地上権と借地権のニュアンスが掴めたところで、細かい違いについて書いていきます。
文章で書き始めたらわけわからなくなったので表にしました(-_-;)
地上権は登記の義務があるから強いですね。
はっきりと権利を主張できそうです。
抵当権が設定できるのもありがたい。
銀行へ案件を持ち込んだ際に、担保として扱ってくれる可能性が出てくるので武器になりそうです。
譲渡、つまり売りたい時は地主の許可は必要なし。
もちろん権利上の話であって、常識的に土地所有者に連絡は必要ですよ。
似たような言葉でも内容はだいぶ違うことがわかりましたね。
賃借権ではだめなのか？
今回調べていて問題視していたのは、賃借権では土地所有者が変わった際に弱い立場のままなのか、ということ。
権利が弱いままではリスクがありすぎて太陽光賃貸案件に取り組めません。
では、地上権が設定できるのかというと・・
想像するとわかりますが、地主さんから土地を借りるハードルが極度に上がります。
太陽光には貸したくないと言われ、前に進まなくなる可能性あり。
自分が地主だとして、わざわざ自分の権利が弱くなる地上権を設定したくないですよね。
（土地所有者にしっかり説明せずに地上権を設定してしまう人も多いのかもしれませんが・・）
地上権ではなく、賃借権で問題なく進めていく方法を次回の記事では探っていきます。
コトトロさん、記事が長くなりそうな時は次回に引っ張るという技を覚えたようです(^-^;)
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