ボロ戸建を買う前に土地の評価ができるようになろう

不動産

土地評価!コトトロです。

明日のボロ戸建見学前に土地の評価確認をしていました。

太陽光投資家には需要がないかもしれませんが、土地評価方法について書いていきます。

 

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銀行の不動産評価方法

銀行融資を受ける場合、不動産担保はどう評価されるのでしょうか。

基本的なことを学習していきましょう。

まず、銀行が不動産を評価する場合

  • 費用性に着目した「積算評価」
  • 収益性に着目した「収益還元評価」

2つの方法があります。

 

積算評価とは、簡単に言うと

積算評価=土地の評価+建物の評価です。

 

耐用年数を超えたボロ戸建は建物価値がほぼゼロなので、問題になるのは土地の評価ですね。

 

収益還元評価は・・今回はやめておきましょう(^-^;。

 

土地の評価方法

「土地の評価ってどうやるの?」

という方に簡単な方法をお伝えします。

 

銀行が土地の評価を査定する際に使う資料が相続税路線価図です。

相続税や贈与税を算出する際に使用する路線価図のことで、国税庁が毎年1月1日に公表しています。

 

道路に面した宅地の1㎡あたりの評価額を示し、路線価図では千円/㎡単価で記載されています。

路線価はインターネット上でも簡単に調べられます。

財産評価基準書|国税庁
財産評価基準は、相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用します。ただし、法令で別段の定めのあるもの及び別に通達するものについては、それによります。

 

私がよく使うのは全国地価マップというサイト。

全国地価マップ | トップ
#

 

後でまた説明しますが、相続税路線価だけでなく、固定資産税路線価や公示地価を検索できます。

 

 

相続税路線価、固定資産税路線価、公示地価の違いを確認しよう

難しい字が並んでいますが目を背けずいきましょう。

全て同じ土地に対する価格を意味しています。

 

相続税路線価

相続税の計算をする時に使用します。

銀行が見るのも相続税路線価を元に算出された相続税評価額です。

公示地価の80%程度を目安に設定されます。

 

固定資産税路線価

固定資産税を計算する時に使用します。

3年ごとに見直される路線価です。

公示地価の70%程度を目安に設定されます。

 

公示地価

国土交通省土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点の価格を3月に公示します。

つまり、「このぐらいの価格で土地を売買して下さいね」と国が示すガイドラインのようなものです。

 

 

実践編:相続税路線価から土地の評価額を調べよう

実際に土地の評価額を調べていきましょう。

先程のサイトで自分の家周辺を探して下さい。

全国地価マップ | トップ
#

 

 

上の図が出た前提で話していきます。

左の〇の中に「120D」という字が見えますね。

 

1㎡当たりの価額を千円単位で示しているので

数字を1000倍すれば㎡当たりの単価が算出できます。

120×1000=120,000円/㎡

 

この道路に面する土地の面積に単価を掛ければ評価額が出ます。

例えば100㎡の土地の場合。

120,000円/㎡×100㎡=12,000,000円

1200万円の価値になることがわかりました。

(青いライン上に記載されている110Dも同じ理屈です。100㎡であれば1100万円の価値になります)

 

どうでしょう、難しいですかね?

一度自分が住んでいる家で算出してみて下さい。

 

「意外と安くてショック!」

「お!高い!今すぐ売りたい!」

 

などなど、楽しめますよ(^o^)

 

固定資産税路線価しか出てこない場合

土地が安いエリアだと固定資産税路線価しか出ない場合があります。

 

その場合の計算方法を書いておきます。

 

・固定資産税評価額は公示地価の80%。

・相続税評価額は公示地価の70%。

 

つまり、相続税評価額は固定資産税評価額に8/7を掛ければ算出できます。

 

固定資産税評価額が1000万だと仮定すると

1000万円×8÷7=1142万円

1142万円が相続税評価額となります。

 

ん~ちょっとわかりづらい説明でしたね(^-^;

投資としてボロ戸建を買う人だけではなく、マイホームを買う人も土地評価額を出せる人は強いです。

 

土地値より安くボロ戸建を購入するのがオススメです。

 

最悪、解体して更地で売り出す戦略が取れます。

もちろんリフォーム費用と想定家賃の算出は忘れずに!

年間想定家賃÷求める利回り=購入費用限度額(土地・建物・リフォーム費用)です。

詳しくはまた記事にします。

 

太陽光も同じですが、しっかり勉強してから購入しましょう・・

と、まだ1棟も購入していないコトトロからの助言でした(-_-;)

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コメント

  1. 砂糖 より:

    やっべ!

    マジで勉強になった!
    というか、一昨日全国地価マップデビューしたとこでしたw

    もう師匠と呼ばせて下さいw

    これで融資先に”固定資産税はこういう訳で、このくらいっすね~”って言いきれる
    自信がつきました!

  2. コトトロ より:

    砂糖さん
    完全に自分の知識定着用記事になってしまいましたが
    需要があり良かったです(^o^)

    太陽光ブログからボロ物件ブログに移行しそうですw
    楽しみながら成長していきます。