土地探し！コトトロです。
運転資金借り入れの為に、法人の国税、県税、市税の納税証明、個人の国税、県税、市税の納税証明が必要とのことで、役所回り。
法務局、事務所、県税事務所とあちこち回りようやく資料が揃いました。
うまく運転資金を借り入れできたら太陽光の頭金、ボロ戸建て資金として活用します。
今日は昨日見学してきたボロ戸建ての話です。
４００万円のボロ戸建て見学
昨日、久しぶりに良い立地のボロ戸建てが出たので現地に行ってきました。
グーグルマップや写真上ではまだ使えそうな雰囲気。
立地がいいので、３００万円くらいで指値ができれば購入しようかと考えてました。
現地に到着すると不動産会社の担当がやる気無さそうに待ってましたｗ
どうせ買わないんでしょ？という雰囲気です。
取り合えず名刺交換して外部チェック。
な、なるほど・・
担当のやる気の無さがわかりました。
こりゃ買えないわって状態。
外壁の１面はモルタルが全面的に崩れ落ち雨ざらしです。
給湯機はいつから使ってないのってくらい朽ち果てている・・。
１０年以上は住んでいない様子です。
外部を一周見て中を見ることを諦めました。
崩れ落ちている１面だけでなく、他の３面も時間が経過したら剥がれ落ちてきそうです。
ボロ戸建てはボロければいいってもんじゃありません。
リフォームができる範囲か、そのリフォームが予算に収まり事業として成り立つかが大事です。
今回は足場を組んでモルタル外壁全面剥がし、外壁全面やり直しで３００万円。
中は見てないですけど、内装で１００万円。
設備関係で５０万円。
この時点でリフォーム代４５０万円・・。
土地がゼロ円でも買えない物件でした。
他に活用方法を探る
この土地は立地がいいんです。
JRの駅徒歩１２分。
徒歩５分以内にスーパー、ホームセンターあり。
閑静な住宅街。
気に入らないポイントは多々あるものの、賃貸需要はありそうです。
ボロ戸建てとしての活用は無理と判断し、新築戸建てを検討してみましょう。
土地は１３２㎡整形地の南西道路なので土地条件は悪くない。
電気引き込みOK。
ガスはプロパンなのでOK。
水道は３５ｍｍが引き込まれているのでOK。
排水は本下水接続でOK。
いいじゃないですか！
悪い条件が見当たりません。
上物は平屋１９坪プラン。
車は２台。
駐車計画、日当たり確保OK。
後は資金。
新築戸建て、２ＬＤＫ１９坪、６５０万円
付帯工事３００万円
外構５０万円
土地以外で１０００万円。
家賃８万５千円と想定すると、年間収入１０２万円。
利回り８％で逆算すると使える土地代は２７５万円。
きつ・・(´ω`;)
建物外構の解体で１５０万円とすると１２５万円。
頑張って解体費抑えて１２５万円にすると土地代にかけれる費用は１５０万円。
はい、限界値は１５０万円です。
ざっと現地で計算して担当に伝えてみました。
コトトロ「これこれこういう計画なので、１５０万円が限度です・・」
不動産会社担当「売主へ金額伝えて反応見てみますよ」
おや、意外と悪くない反応。
これから何度お客さん案内しても成約までいかなそうな物件なので早く終わらせたいんでしょうね。
もしかしたらワンチャンあるかも・・。
自分の基準が大事
太陽光がひと段落したら不動産を買い進めていく予定ですが、焦りは大敵。
太陽光と同じで買いたい病が発症すると自分の基準を下げて購入してしまいます。
特に今は不動産の値段が高止まりしているので、安易に手を出さない方がいいです。
全体的に安くなった時にラッシュをかけてもいいんですから。
時間が経過すれば自然と資金も溜まるので融資も受けやすくなります。
自分の基準を決めて、本気で購入したいと思えた物件しか買わない！
これからも考え方は変わりません。
買いたい病はほぼ発症しかけているので、妄想ばかり膨らんでますけどね・・(^-^;)
新築戸建て検討すると、どうしても新築アパートに気持ちが傾きます。
ぶっちゃけ戸建てだと収支が合わないので。
茨城県の新築アパートだと９％は狙えるので、易きに流れそうになるんですよ・・。
ただ出口を考えるとやっぱり新築戸建ては魅力的。
手離れ良すぎなので。
新築１３００万円で建築できると、２２年後でも同じ値段で売却できる可能性あります、実需向けに。
立地が良ければですけど・・。
だからこそ、都会ではなくても立地が大事。
私にとって立地が良いとは、生活がしやすいか、住みよいかどうか。
自分の基準を持って進めていきます！
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