バランス良く！コトトロです。
最近、次の不動産投資は何をしようかな～と考えています。
変わらない方針は新築、築古、土地をバランス良く保有するということ。
私なりの考えを書いていきます。
不動産のリスクは買い方次第
私が太陽光と並行に不動産を初めて購入したのは２０１９年。
築古の戸建てを現金買いするところから始まりました。
本格的に始めたのは２０２１年です。
去年か・・意外と時間経ってませんね。
とにかく割安なら買う！
割高なら買わない！
というアホっぽい方針の不動産投資をした結果、現在は運用していない場所を含めると８箇所の不動産を保有するに至りました。
目利きができることが前提ですが、不動産はこんなアホっぽい方針でいいと思ってまして、最悪同値撤退できる物件なら大きな失敗はありません。
買った後すぐに売却しても損しない物件を増やし続けるだけで、リスクは最小限に抑えながら毎年少しづつ大きくしていくことができます。
一気にキャッシュフローを増やしたい方は大きくレバレッジをかけて１棟物投資を続ければいいと思いますが、カメのような投資でもいつかはゴールに近づくので、無理をしなくてもいいのでは？
どうしても１棟物は自分から出口を狭めていく行為に感じてしまいます。
毎年少しづつキャッシュフロー１００万円づつ増えていけばいいかな～と考えている私は保守的すぎるのかもしれませんね。
バランス良く不動産を保有しよう
自ら不動産投資をしてみて感じるのは、新築、築古、土地をバランス良く保有すると安定感が出るということ。
ほとんどの方は自分が得意な分野で勝負をしてますが、新築、築古、土地それぞれにメリットとデメリットがあるので、分散投資するだけでお互いのメリデメを打ち消し合ってくれます。
例えば
新築は５０年以上の運用期間を見込めますが、家賃下落や空室時でも返済が続く点、さらに変動金利で融資を受けてる場合は金利上昇がデメリット。
そこは築古の高利回りキャッシュで補い、賃料は安くても長期間安定運用できる土地貸しで生まれるCFでカバー。
築古はいつまで運営できるか読めず、突発的な修繕が発生する点がデメリット。
そこは修繕がほぼ必要ない新築のCFで中和させ、土地貸しの安定して入るキャッシュでカバー。
土地貸しは耐久年数の概念がないので永遠と運営ができても、賃料が安く資産拡大が遅すぎることがデメリット。
そこは新築と築古のCFを混ぜて中和させ、資産拡大スピードを上げることでカバー。
新築、築古、土地貸しの変動要因をそれぞれの得意分野でカバーし合うイメージです。
バランス良く不動産を探そう
現在不動産価格は全てにおいて上昇しているため、手は出しづらい状況です。
新築はどうしても融資を受けないと拡大できないため、金利上昇を恐れて前に進めない方も多いのではないでしょうか。
そんな時に思い出してほしいのは、初めの方に書いた同値撤退できる不動産かどうかという視点。
金利が上がってもすぐに売却できる物件を購入していけば過度に恐れる必要はありませんし、現金をある程度残しつつ物件を増やせば変動分はカバーできます。
・すぐに同値撤退できる物件を購入する
・シングル入居以外の物件に絞る
・融資を受けた物件は融資を受けていない築古や土地貸しの物件でカバーする
これだけで
・売却できなくて困る
・入居者がいなくて困る
・金利が上がって困る
という問題がほぼ避けられるのではないでしょうか。
「卵は一つのカゴに盛るな」の不動産バージョンですね。
さらに、手持ちの現金を温めつつ、突発的な修繕や環境リスクに備える。
新築、築古、土地をバランス良く保有してお互いを補う。
自ら対応できるようにDIYスキルを上げておく。
これが私なりの不動産投資のやり方です。
あくまで一個人のやり方なので一意見として参考にしてみてください。
ではまた！
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