買い付け！コトトロです。
本日、ボロ戸建を見てきました。
結果から言うと、「買い」です。
と言っても買ったわけではなく、買付証明書を送ります。
決断に至った経緯を記事にします。
想像通りのボロ物件！
いや～すごいです。
想像通りのボロ物件でした。
写真で振り返ります。
洗面所はまずまず。
ＣＦは貼り換え済で給排水は問題なさそうです。
洗面台が古いので取り替えたい所。
洗面台は材料費が安いのでネットで取り寄せて、給排水は勉強して自分で接続します。
風呂場。
一番恐れていた場所です。
ＵＢ交換になると５０万円以上飛んでいきます。
タイルは綺麗に貼られ、シーリングの隙間は目立ちましたが、自分で補修可能な程度です。
タイルのセンスの無さが気になりました・・。
給湯器は２００１年製の為、交換が必要です。
トイレ。
暖房便座の汚れがひどい為、交換が必要。
便器自体は問題なく使えそうです。
床ＣＦは汚い為、貼り換え必須。
便器を自分で取り外して貼るか、リスクを冒さず便器をそのままの状態で貼り換えるか悩むところです。
１階和室。
いじりがいのある和室です。
畳は剥がして合板で床レベル調整後おしゃれなＣＦ貼り。
床柱や長押などの木部分はステイン塗りが必要。
ラミ天は・・一部が下がってますね。
これ雨漏れしてます。
外の外壁シーリング見るとパックリ隙間が開いてました。
シーリング充填し直し後、ラミ天をビス固定で無理やり持ち上げ、全体を白く塗装すると良さそうです。
台所。
ん～実にダサい。
扉をダイノックシート貼りしておしゃれに仕上げたい。
床は部分的に沈むので、下地から全面やり替えが必要です。
点検口から床下を覗きましたが、白アリ被害もなく全体的に良好。
こちらも天井は白く塗装ですね。
押し入れ天井を押し上げて天井裏確認。
ん？(笑)
ワラがあります。
鳥が侵入して巣を作ってましたね。
外から隙間をシーリングで埋めてワラを撤去すれば問題なさそうです。
普通の人はここでかなり引くでしょうね。
私、仕事で慣れてます。
仕方ないですが、グラスウール（断熱材）が垂れ下がってました。
持ち上げてテープで固定したいな～。
２階の天井。
無駄に綺麗です。
クロスではなく、ガラ物の化粧ボードでした。
階段吹き抜け部のクロス張り替えが悩みどころ。
自分では無理かな～。
２階壁クロス。
ひび割れ発見！
でもこのひび割れは恐くないです。
石膏ボードのジョイントが動いて表面に出てきているだけなので、構造的な欠陥ではありません。
ボードをビス固定してパテ仕上げ後にクロス貼りが必要です。
外壁シーリング。
おもいっきり隙間開いてますｗ
自分でシーリング埋め必須箇所です。
基礎。
うわ！基礎割れてる！
これを見た瞬間購入を諦める人も多いはず。
これは中の鉄筋が錆びて膨張し、コンクリートを押しています。
これだけ激しい割れは構造的瑕疵が隠れている可能性があるので、建物の傾き確認必須です。
デジタル水平器で建物が傾いていないことを確認しましたが、東西南北傾き3/1000ｍｍ以下で問題なし！
基礎ひび割れ部分はコンクリートをはつり、鉄筋を防錆処理して上からコンクリートを被せれば直せそうです。
ターゲット層を決めよう
チャンスの匂いしかしませんでした。
浄化槽から本下水に切り替える必要があり、外壁シーリングの隙間、基礎の割れ、雨漏れ跡など、普通は恐怖を覚える物件です。
他の人は攻めた金額で指値をするはず！
徒歩３分でスーパーがあり、車で３０分で大型ショッピングセンターもあり、閑静であり、庭もあり、区画整理地の為前面道路も広い。
駅からは遠いですが、生活には困ることはなく、小学校も近いです。
生活費を抑えたいが生活の利便は重要視する車生活中心の３人家族かカップル
がターゲット層になります。
気に入ったリフォームができればコトトロ夫婦が住む可能性も高いです。
１８０万円で買い付け証明書を出します！
- 本下水は敷地内に引き込まれている為、安い業者を探して２０万円
- セルフ洗面台交換１０万円
- セルフクロス張り替え２０万円
- セルフ床張り替え、天井塗装、ＣＦ貼り２０万円
- セルフ外壁シーリング打ち換え、基礎補修１０万円
- 他、エアコン、給湯器、ガスコンロ施主支給工事で４０万円
ざっと見積もってトータル１２０万円で済みそうです。
リフォーム後の家賃を５万円と想定すると
２０％の利回りが理想なので
５万円×１２ヶ月÷利回り２０％＝３００万円
３００万円まで資金投入可能です。
指値１８０万円＋リフォーム代１２０万円＝３００万円
この作戦でいこうと思います。
不動産投資でいきなり数千万円かける人は多いですが、１棟目は３００万円程度が肩慣らしに適した金額だと考えています。
まずは勉強、それから本番。
何事においても大事な考えですね。
さて、買付は通るのでしょうか。
楽しみです(^o^)／
コメント
やべ～師匠の記事マジでおもしれ～っす
俺までワクワクしてきましたｗ
ちなみにオイラも自宅屋根をＤＩＹで太陽光積んでいるところですｗ
砂糖さん
ワクワクしますよね？
誰より楽しんでいるのは私です。
楽しくない事は続かないので。
DIYで太陽光も楽しそうですね！
面白いですね！
さて、TAですが、相当ピッチを気にします。
昨日お客さんの融資を通したのに、私が2本目融資落とされました(⌒▽⌒)
金利まで下げてくれたのに、実行は先延ばしにしてくれと。
ま〜1年で10基近くやってて、来月16基目建設ですから、ピッチは何も言い返せないなと。
コトトロさんも2本目はお気をつけ下さい。
ｋさん
TA厳しいですね。
ｋさんが落とされるのであれば自分は無理です・・。
最低あと半年は待ちたいと思います。
明日個人で融資受ける為にTへ融資面談行ってきます！
他行実績が決算書に乗ってくると、それらの稼働状況をみてからにしたいという感じですね。
ま〜当たり前なんですけどね。
結構見せ方で変わってくる感じです。
Tご武運を！
私は自社の借入支店には3月中近づきません、フリーローンのお願いがきそうなんで(⌒▽⌒)
ｋさん
T銀行、融資面談行ってきました。
支店は問題なく通りそうです。
法人で融資OKをもらったばかりなので、連続融資を本部がどう捉えるか次第かと思います。
なんとか通ってほしいです。
３月ですから銀行員からのお願いが多そうですね。
今日は何も言われませんでした(*_*;