リスクオフ!コトトロです。
前回の記事で、太陽光賃貸案件にはリスクがあること
地上権、賃借権の違いについて学んでいきました。
今回は賃借権しか設定できない場合にすべきことを探っていきます。
太陽光賃貸の常識がわからない
私は最近太陽光賃貸について書いてますが、初めて取り組む内容です。
太陽光賃貸において地上権を設定するのか、それとも賃借権なのかさっぱりわかりません。
まだ販社さんにも確認していない状態。
土地を20年間賃貸することを契約書に残すだけが太陽光業界の常識なのかもしれません。
これから書くことを販社さんに押し付けたりしないでくださいね(^-^;)
念のため書いておかないとなーと。
経験のない人間のブログ記事を真に受けてはダメですよ。
私の考える常識は太陽光業界の常識ではありませんし、当然相手あっての自分。
「常識だろ」って叫ぶ人は多いですけど、それはその人にとって常識でも他人から見たら非常識の可能性もあるわけで・・。
自分が世界の中心と考えて発言を繰り返すと、うまくいかんとです。
では、本題に入ります。
賃借権でリスクなく進めるには?
太陽光賃貸案件で地上権を設定できれば借り手の権力が強くなり、将来的に土地所有者が変わってもリスクを抑えられると前回の記事で書きました。
では、地上権ではなく賃借権ではダメなのでしょうか。
どうやらそんなことはなさそう。
結論を初めに書いてしまうと、賃借権を登記することで借り手の権利が守られます。
改めて地上権と賃借権の違いを表で見てみましょう。
地上権は登記の義務があり
賃借権は登記の義務がなし
と記載があります。
この登記をするかしないかがポイント。
たとえ地上権であっても、登記をしているから権利が守られるのであって、契約書に地上権を設定すると書いても本質的には力を持たないようです。
賃借権には登記の義務はないと書かれていますが、登記してはいけないわけではありません。
土地所有者の了解を得たうえで登記することは可能になります。
賃借権の登記が大事
地上権との大きな違いは、土地所有者(地主)の了解を得たうえで登記ができること。
地上権は登記することが義務になるので、了解を得る必要はありません。
(とは言っても、土地所有者にも説明しながら進めた方がいいですよ)
賃借権の登記を皆さんしているのでしょうか?
さきほど書いたように太陽光業界の常識がわかりません。
賃借権の登記が一般的でなければ販社さんと土地所有者に対して直談判する必要が出てきます。
これは個人的な意見ですが、賃借権の登記をしないことは大きなリスクを伴います。
仮に土地所有者がなんらかの事情(破産、売却、逝去)で変わった場合、賃借権を強く主張することはできなくなるためです。
私はよく裁判することになったらどうなるか、という観点で考えることが多いのですが、登記をしていないと借り手側が負ける可能性が高いのではないでしょうか。
将来的な太陽光発電事業存続リスクを考えると、賃借権の登記は絶対ではないかと考えています。
先ほど書いたように、これは私が考えているだけであって、相手に押し付けないようにしてくださいね(笑)
太陽光賃貸を進めるにあたり注意すること
これから太陽光賃貸案件を進めるにあたり、自分が注意することを書いておきます。
①販社さんに地上権の設定が可能か確認する
②地上権設定のタイミングを確認する(契約、着手金との関係)
③地上権が設定できない場合(地主に断られた場合)、賃借権の設定が可能か販社に確認する
④賃借権の登記が可能か確認する(地主との交渉が必要)
⑤賃借権設定、登記のタイミングを確認する(契約、着手金との関係)
⑥土地所有者(貸し手)が賃借権の登記義務を負う旨の特約を契約書に盛り込むことが可能か確認する
今のところ、このあたりは最低限確認しておかないとなと考えてます。
太陽光業界の常識がわかりませんが、銀行側も最低限賃借権の登記は求めてくるのではないでしょうか。
もしかしたら地上権の登記が融資の最低条件と言われるかもしれません。
できれば地上権を登記したいですね~。
土地所有権の場合と比較して考えることが多くなりますね。
土地を借りるだけでしょ?と簡単に考えていた自分はアホでした。
さてさて、どうなることやら。
今後も、太陽光賃貸案件に取り組む過程をブログでは発信していきます。
ブログ毎日マラソン疲れてきたので、そろそろ止めるかもしれません(^-^;)
毎日書いている人やっぱりすごいなー
コメント
いつも有益な情報ありがとうございます。
借地でやってる2箇所ですが、いずれも地上権・借地権の登記は銀行から求められなかった事もありしてませんね。
自衛のためにも借地権の登記は必要かもしれません。
オルトさん
お久しぶりです^^
借地権すら気にしない銀行もあるんですね~
そうすると、地上権があり担保の提案をすれば大きなアドバンテージになるかもしれませんん。
いや・・そっとしておくべきか(^-^;)
貴重な情報ありがとうございました!
返信ありがとうございます。
保全が大好きな銀行からすれば願ったり叶ったりですが、、、
ちょっと詳しい地主さんだと、地上権登記は嫌がられました。
1箇所は、行政書士さんが地権者なので😅
いつも拝見しております。
発電所を賃借2件しております。私は、公庫で賃借権登記が条件でしたので登記しました。
私の周りでも、皆、賃借権登記で進めております。
カモシーさん
公庫では賃借権登記が求められる( ..)φメモメモ
賃借権登記が一般的のようですね。
知りたいことが知れてよかったです。
情報のご提供感謝します!
カモシーさん
情報ありがとうございます。
次の高圧発電所、公庫から融資引っ張りたいと考えているので、参考になります!
いつも楽しく読ませていただいております。
記事で心配されているケースに当たったことがあります。
販社と契約したものの認定等で時間がかかっているうちに諸事情で土地所有者が変わり、新しい所有者が貸さないと言っておじゃんになりました。
幸いにも(?)土地の契約を結んでおらずその他手出しのお金もなく、案件が流れて終わりで済みましたが、発電開始していたらと思うとぞっとします。
賃貸案件がまだ控えているため今回の記事は非常にためになりました。ありがとうございます。
まるぽこさん
貴重な経験教えていただきありがとうございます!
実際に土地所有者が変わる事例を聞くと、恐ろしい(>0<;) 発電開始してからではなくて良かったですねー。 私は初めての賃貸案件なので慎重に進めます。 みなさんからの太陽光賃貸経験ためになります!