土地貸し！コトトロです。
無事住宅ローンの本審査も通過しました。
事前審査が通れば本審査も問題ないと思っていたので喜びは少ないものの・・
いざという時の為にキープしておいたキャッシュを不動産に回せるので嬉しいですね。
さぁ、次はどの不動産を仕込み、価値を上げていくか考えてみましょう。
初期投資は５年で回収したい
私は茨城県南部に住んでいるため、都心のような不動産投資はできません。
基本的に土地値はあってないようなものというか・・
将来的に値下がりせずに担保価値をキープできる感覚がわからないんですよね。
地方は地方なりの戦い方があります。
仕込み基準として土地値は意識するものの、実際に売却する際に土地値を下回らない（低すぎてこれ以上下回りようがない）土地を選んでいます。
新築戸建て、築古戸建て、土地貸し用地すべてにおいて、初期投資資金を５年で回収することを意識。
（新築戸建てのみ融資利用）
正解はないのですが、この基準が自分にとって一番心地いいんです。
はじめのうちは融資を使いながらCCR５０％～１００％（初期投資金を２年以内に回収）を狙うのが近道と言われていますが、ある程度資産拡大が終われば無理する必要ないと思うんですよね。
太陽光では消費税還付を利用して初期投資を１年で回収を繰り返すのが当たり前でしたが、不動産は変化要素が多いので、もっと慎重に進めたほうがいいと思ってます。
現在の不動産市況で何を選択するか
私はエリアも考慮しながら新築、築古、土地貸しをバランス良く進めていこうと考えています。
それぞれの長所と短所が混ざり合いお互いを補ってくれるので、初期投資５年回収を基準に進めていくと失敗のしようがありません（いいすぎ？）
では現在の不動産市況で何を選択するかという本題です。
結論から書くと、今は土地貸し用地を中心に広げていき、過小評価されすぎている築古戸建てがあれば拾っていくのがベストだと思います。
本当は新築ばかりやりたい・・（本音）
自分でプランニングして、完成した新築戸建てを眺めるのは最高です。
客付けした後に家族が生活している様子を遠くから見るのも好き笑
しか～し、今は建築費が急上昇中。
家賃が建築費に追いついて来ればいいのですが、茨城県南部の築浅家賃相場を見ているとぜんぜんダメです。
無理やりやっても表面利回り８～８．５％でしょうね。
家賃が下がるにつ入れて７％、６％と下がっていくのは避けましょ。
残債利回りを計算して現実逃避してもダメです笑
８～９年目で売却するくらいしか作戦が無くなります。
家賃は当然築年数により下がっていくので、地方では新築でも１０％を目指さないといけません。
更に戸建てを税抜き1000万円未満に抑え、課税事業者（税抜処理）としてうまく消費税還付を利用し、実質利回りを１１％に近づけるのが新築戸建て賃貸成功への道です。
建築費高騰の影響で戸建ての金額を税抜き1000万円未満に抑えることが激ムズになり、家賃が上昇していかない現在の市況では何か特徴を打ち出して進めるしかありません。
いや、、今はやらない方がいいと思ってます。
ということで残ったのが土地貸しと築古戸建てです。
（アパートは好みではないので省きます）
コツコツと不動産を増やしていこう
年初に土地貸し用地を仕込み、運動がてら林を開拓してました。
おじさん特有のぽっこりお腹もようやく直ったかな^^
ようやく終わりに近づき、追加の土入れと砕石敷きを残すのみ。
この前５㎥入れたのに全然足りませんでしたｗ
並行でジモティー客付けも行っており、いつものように借りてくれる事業者さん待ちです。
土入れ⇒砕石敷きだけで充分客付けできる感覚はありますが、苦戦したらコストコの１７万円倉庫設置します笑。
耐久性に不安がありますが激安すぎる！
立地がいいので、客付けは心配してません。
倉庫設置するまでに決まると思ってます。
あれ？何の話だ、、あそうそう
不動産の良さは自分で試行錯誤して価値を上げられるところ。
買って貸して不労所得ほしいな・・という方には決して勧められませんが、自分で考えて改善して結果を出すのが好きな方は不動産賃貸業に向いてます。
好きな方は一生楽しめますし、運動にもなるのでセミリタイア向きとも言えますね。
今は土地貸し用地がひと段落しそうで、マイホームの住宅ローンも審査OKになったので、次の不動産を虎視眈々と検討中。
記念すべき１０カ所目の不動産は土地貸し用地となるか、築古不動産となるか。
どちらにしろ、自分の判断基準を曲げずに価値のないと思われている不動産を拾いながら価値を上げていきたいと思っています。
周りと比較せず、コツコツと増やしながら不動産賃貸業を楽しんでいきたいですね。
ではまた！
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